Жизнь в тупике

Жизнь в тупике

Недавно на глаза попалась статья «Тупик — мечта американца» и я начал думать о том, какого же отношение к жизни в Cul-de-sac (дно сумки) у наших покупателей. Пообщавшись с нашими ведущими продавцами в коттеджных поселках, я выяснил, что такого «культа тупика», как у американцев, у россиян нет. Но при прочих равных, тупиковые участки продаются проще. Клиенты более активно реагируют на аргументы уединенности и отсутствия траффика, но это когда речь идет о продаже земельных участков. В эти моменты у клиентов не возникает 100% имидж своего будущего дома и его окружения. При продаже готовых домов «тупиковый аргумент» работает хуже, так как тупиковый дом имеет максимальное количество соседей. Я знаю случай, когда тупиковый дом граничит с 7 соседними домами и участок как на ладони у всех соседей. Этот дом до сих пор продается и о каких-либо наценках в 20-30% даже говорить не приходится. 

Есть еще категория покупателей, для которых простор более важен, чем уединенность и отсутствие траффика. Таких покупателей в тупик не затащишь, им нужно предлагать угловые участки. Угловой участок имеет 2 преимущества — у него, как правило, всего 2 непосредственных соседа и есть чуть больше простора за счет дорог. А если такой участок располагать вдоль тупиковой дороги, а не проездной, то его ликвидность становится еще выше. 

Но девелоперу нужно учитывать тот факт, что угловые участки образуются на любом генплане, а вот тупиковые участки нужно тщательно планировать.

Преимущества тупиковой планировки для девелопера

  1. Диверсификация участков по типам — проездные, угловые, тупиковые. Это крайне важно на начальном этапе продаж любого поселка. Если диверсификации нет и все участки одинаковые, то у клиентов нет стимула быстрого принятия решения. А наличие ограниченного числа «тупиковых» предложений может создать ажиотаж среди покупателей.
  2. Такая диверсификация позволяет делать и различное ценнобразование на разные типы участков, что вовлекает покупателя в более детальное рассмотрение продукта и осмысление своего выбора. Удержать внимание покупателя сейчас сложно и для этого нужно использовать все инструменты.
  3. Тупиковые зоны очень удачно можно поделить на небольшие очереди и подочереди, что делает осязаемость сроков завершения строительства.

  Недостатки такой планировочной структуры

  1. Потери полезной площади при средней площади участков в 10-12 соток на 3-4% больше, нежели при обычной квадратно-гнездовой планировке. Это связано с необходимостью обустройства разворотных площадок в тупиках. С другой стороны, этими площадками будут пользоваться только жители этих тупиковых зон, поэтому их условно можно включить в стоимость тупиковых земельных участков.
  2. Наиболее эффективны длинные тупики, но по СНиПам их можно делать не длиннее 150 м. А по большому счету, чтобы у тупика была дополнительная стоимость его нужно делать не более чем на 8 домовладений. 
  3. Возникают дополнительные затраты, связанные с прокладкой коммуникаций. Я сейчас пытаюсь более детально и в конкретных цифрах оценить эти дополнительные затраты, но подрядчики говорят, что стоимость может быть выше на 10-15%.
  4. Возможность организации тупиковых зон очень сильно зависит от конфигурации планируемого участка и набора необходимых площадей участков. При совсем мелкой нарезке (4-6 соток) сделать эффективный генплан с обилием тупиков крайне затруднительно.

И все-таки, оценивая все объективные преимущества и недостатки тупиковой организации генплана, я склоняюсь к тому, чтобы закладывать в проект как можно больше тупиковых зон при обоснованных потерях. А для того чтобы определить необходимость применения тупиковой планировки, нужно определить объем потерь в продаваемой площади участков и дополнительных затратах на коммуникации. Если эта сумма меньше или равна 10% наценке на суммарную площадь тупиковых участков, то применение такого генплана необходимо считать эффективным. 

Ниже привожу пример генплана коттеджного поселка «Подмосковные вечера» . На мой взгляд, очень грамотная планировка, эффективная и с наличием большого количества тупиков, которые исторически продавались гораздо быстрее и дороже. 

Генплан Подмосковные вечера

 Здесь буду выкладывать новые интересные планировочные решения.

По вопросам эффективного генпланирования обращайтесь на ozagorode.ru@gmail.com. Отвечу на любые вопросы и проконсультирую.

Я в социальных сетях.

Открытость - путь к успеху. С удовольствием приму вас в круги своих друзей на любой из платформ, если ваш интерес к тому, что я делаю, искренний и взаимный.

Стучитесь в Facebook, ВКонтакте, Linkedin, Instagram,Twitter, Google+.

И не забудьте "лайкнуть" страничку блога "О Загороде" в Facebook.

Читайте также официальные блоги компаний холдинга Vesco Group: vesco-consulting.ru/blog, vesco-realty.ru/blog, podryady.ru/blog

6 thoughts on “Жизнь в тупике

  1. Здравствуйте уважаемый Алексей! Меня зовут Окулова Светлана Витальевна. Я являюсь руководителем проектного бюро в группе компаний АСК. Очень люблю делать красивые генпланы, планировки и архитектурные концепции коттеджных поселков и турбаз. Всегда слежу за вашей информацией в блоге. Часто ваша информация бывает полезна и актуальна. С вами абсолютно согласна, что планировки должны быть и красивыми и функциональными и эффективными для проживания, строительства и эксплуатации. Мы тоже любим помогать заказчиками экономить земельное пространство, но не в ущерб красоте и комфорту для людей, которые будут жить в этом поселке.
    Правда существует мнение, что тупиковые площадки не совсем удобно для дальнейшей эксплуатации — такой как уборка снега, например. Так что в зависимости от всех слагающихся факторов количество тупиков должно быть оправдано….
    Если интересно, заходите к нам на страничку и на сайт. Будем рады эффективному сотрудничеству.
    С уважением,
    руководитель проектного бюро
    группы компаний АСК
    Окулова Светлана Витальевна

    • Здравствуйте, Светлана. Спасибо за комментарий. Действительно, разработка генплана — многофакторная модель с множеством переменных. Но что касается дальнейшей эксплуатации, к сожалению, покупатели об этом практически не задумываются.

  2. Алексей, здравствуйте!
    Участки какой площади, по Вашему мнению, сейчас более востребованы при продаже без подряда в новом поселке эконом-класса, ориентированного на потребителей нижнего и среднего уровней «среднего класса» (Солнечногорский район, 45 км от МКАД) ?
    Какое соотношение длин сторон наиболее оптимально для участков площадью 12-13 соток?

    • Здравствуйте, Сергей, если речь идет о продаже земельных участков без подряда, то я бы рекомендовал участки 12-13 соток делать торцом к дороге с соотношением сторон не меньше 2 к 3. Если участки меньшей площади, то тогда, возможно, придется делать и квадратные участки. Не забывайте про пожарные нормы и отступы между деревянными домами (15 метров). Построенный одним из собственников деревянный дом автоматически накладывает ограничения по пятну застройки соседних участков. Многие покупатели об этом не знают и возникают никому не нужные конфликты.

    • 1. все эти тупики хороши для южных стран. Скажите, как снег выгребать из этого аппендикса?
      2. трафик будет не меньше, а больше — постоянно кто-то будет по ошибке заезжать и разворачиваться.

      (это по опыту проживания в подобном естественном тупике)

  3. Судя по картинке, удельный вес проданных участков в тупике ниже… От своих клиентов (потенциальных), не купивших дом в тупике, слышал возражение про сложности, связанные с уборкой снега зимой.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *