Недавно на глаза попалась статья «Тупик — мечта американца» и я начал думать о том, какого же отношение к жизни в Cul-de-sac (дно сумки) у наших покупателей. Пообщавшись с нашими ведущими продавцами в коттеджных поселках, я выяснил, что такого «культа тупика», как у американцев, у россиян нет. Но при прочих равных, тупиковые участки продаются проще. Клиенты более активно реагируют на аргументы уединенности и отсутствия траффика, но это когда речь идет о продаже земельных участков. В эти моменты у клиентов не возникает 100% имидж своего будущего дома и его окружения. При продаже готовых домов «тупиковый аргумент» работает хуже, так как тупиковый дом имеет максимальное количество соседей. Я знаю случай, когда тупиковый дом граничит с 7 соседними домами и участок как на ладони у всех соседей. Этот дом до сих пор продается и о каких-либо наценках в 20-30% даже говорить не приходится.
Есть еще категория покупателей, для которых простор более важен, чем уединенность и отсутствие траффика. Таких покупателей в тупик не затащишь, им нужно предлагать угловые участки. Угловой участок имеет 2 преимущества — у него, как правило, всего 2 непосредственных соседа и есть чуть больше простора за счет дорог. А если такой участок располагать вдоль тупиковой дороги, а не проездной, то его ликвидность становится еще выше.
Но девелоперу нужно учитывать тот факт, что угловые участки образуются на любом генплане, а вот тупиковые участки нужно тщательно планировать.
Диверсификация участков по типам — проездные, угловые, тупиковые. Это крайне важно на начальном этапе продаж любого поселка. Если диверсификации нет и все участки одинаковые, то у клиентов нет стимула быстрого принятия решения. А наличие ограниченного числа «тупиковых» предложений может создать ажиотаж среди покупателей.
Такая диверсификация позволяет делать и различное ценобразование на разные типы участков, что вовлекает покупателя в более детальное рассмотрение продукта и осмысление своего выбора. Удержать внимание покупателя сейчас сложно и для этого нужно использовать все инструменты.
Тупиковые зоны очень удачно можно поделить на небольшие очереди и подочереди, что делает осязаемость сроков завершения строительства.
Потери полезной площади при средней площади участков в 10-12 соток на 3-4% больше, нежели при обычной квадратно-гнездовой планировке. Это связано с необходимостью обустройства разворотных площадок в тупиках. С другой стороны, этими площадками будут пользоваться только жители этих тупиковых зон, поэтому их условно можно включить в стоимость тупиковых земельных участков.
Наиболее эффективны длинные тупики, но по СНиПам их можно делать не длиннее 150 м. А по большому счету, чтобы у тупика была дополнительная стоимость его нужно делать не более чем на 8 домовладений.
Возникают дополнительные затраты, связанные с прокладкой коммуникаций. Я сейчас пытаюсь более детально и в конкретных цифрах оценить эти дополнительные затраты, но подрядчики говорят, что стоимость может быть выше на 10-15%.
Возможность организации тупиковых зон очень сильно зависит от конфигурации планируемого участка и набора необходимых площадей участков. При совсем мелкой нарезке (4-6 соток) сделать эффективный генплан с обилием тупиков крайне затруднительно.
И все-таки, оценивая все объективные преимущества и недостатки тупиковой организации генплана, я склоняюсь к тому, чтобы закладывать в проект как можно больше тупиковых зон при обоснованных потерях. А для того чтобы определить необходимость применения тупиковой планировки, нужно определить объем потерь в продаваемой площади участков и дополнительных затратах на коммуникации. Если эта сумма меньше или равна 10% наценке на суммарную площадь тупиковых участков, то применение такого генплана необходимо считать эффективным.
Ниже привожу пример генплана коттеджного поселка «Подмосковные вечера» . На мой взгляд, очень грамотная планировка, эффективная и с наличием большого количества тупиков, которые исторически продавались гораздо быстрее и дороже.
Здесь буду выкладывать новые интересные планировочные решения.
По вопросам эффективного генпланирования обращайтесь на ozagorode.ru@gmail.com. Отвечу на любые вопросы и проконсультирую.
Я перезвоню Вам в ближайшее время
Загрузить файл [antibot]