5 нестандартных концепций девелопмента земельных участков. №1 Арендный поселок

5-conceptsКак же узко мыслят девелоперы нашего времени! Конечно же, я отдаю себе отчет, что более широкое мышление влечёт за собой бОльшие инвестиции. Причем — венчурные инвестиции. Но разве не те бизнесмены сейчас “на коне”, кто не пошел по проторенной дорожке, а пробил свое шоссе?!

Идеи, которые я хочу описать в этом посте, немного сыроваты. И я не претендую на звание великого пророка в том, что именно они выстрелят и принесут их реализаторам баснословные богатства. Воспринимайте это как попытку взглянуть на девелопмент недвижимости немного шире и, может быть, заразить еще кого-то, будь то землевладелец с неликвидным участком или безыдейный инвестор с мешком денег, на первые действия и более глубокую проработку той или иной супер-идеи нестандартной концепции.

Каждая из концепций предполагает бОльший уровень инвестиций по сравнению со стандартными, более популярными форматами, но и каждая из них бьется на небольшие этапы, финансирование которых уже не покажется настолько неподъемным, если более детально разработать финансовую модель.

Располагаю концепции в порядке возрастания необходимого объема инвестиций. В этом посте расскажу про первую из них. Про остальные читайте в следующих постах.

№1 Арендный поселок

double-dom

Идея, конечно же не нова, но давайте попробуем взглянуть на нее нестандартно. Допустим, есть земельный участок в ближайшем (до 30 км от МКАД) Подмосковье и допустим, что нет у него потенциала в развитии в популярном МЖС-формате, а инвестиций на полноценный поселок или таунхаусы недостаточно.

Сделайте из него арендный поселок! Участки по 4-5 соток, ставим одноэтажные быстровозводимые домики 60-100 кв.м. (тот же Дубльдом вполне сойдет) или организуем мини-производство на месте, если есть достаточный объем, чтобы оно оправдалось. Отделываем под ключ, меблируем, укомплектовываем техникой и сдаем в аренду за 50-70 т.р. в месяц. Есть такие предложения в Подмосковье? Вряд ли.

В чем может быть экономия по сравнению с аналогичным проектом на продажу:

  • можно не ставить внутренние ограждения. Ведь ограждают частную собственность, а здесь все арендаторы,
  • можно сэкономить на материалах строительства — арендаторы не так сильно придираются к материалам, как покупатели,
  • значительно сэкономить можно на массовых закупках отделочных материалов, мебели и техники,
  • экономия есть и  по земельным работам — нет затрат на кадастрирование, межевание, оформление прав собственности на каждый земельный участок,
  • есть экономия и на коммуникациях — можно сделать септики и скважины локально на несколько домов, ведь их все равно будет обслуживать управляющая компания, и арендаторы с этим соприкасаться не будут. А как вариант — можно не прокладывать и центральное газоснабжение, но здесь нужно быть аккуратнее и четко просчитать затраты на отопление таких домов электричеством,
  • сэкономить удастся и на маркетинге. Вложить в рекламу арендных домиков придется гораздо меньше — вся аудитория так или иначе ищет через популярные сайты, где размещение в базе 2-3 стандартных предложений будет стоить совсем недорого, а дальше — “сарафан”. Можно заинтересовать и риэлторов комиссией в размере 1 месяца аренды. Уверен, что это себя оправдает,
  • немного придется потратить и на архитекторов — 2-3 стандартных проекта домиков и внутренней отделки (а проекты могут идти в комплекте и от поставщика) и грамотный проект планировки, учитывающий поэтапное развитие проекта.

Ну а экономику считайте сами. По моим подсчетам, окупаемость без учета стоимости земли — примерно за 3-3,5 года. А вводить можно очередями. Причем, очереди могут биться вплоть до единичных лотов. Начальный объем инвестиций может составить всего 30-50 млн.р. А после запуска и сдачи в аренду первой очереди, можно уже задуматься и о привлечении инвесторов, которые будут зарабатывать на уже проверенном бизнесе. О формате привлечения частных инвесторов уже нужно отдельно думать и вырабатывать схему. Ну если у ГК Пионер с их апартаментами Yes получается, неужели у нас за городом это реализовать нельзя?!

Ну а если даже предположить самый неблагоприятный исход, который я бы сформулировал так: “спроса на такой формат в таком объеме за эти цены нет”, то, снизив цены, первую очередь все равно можно будет сдать, как ни крути. Ну будет окупаемость не 3 года, а 5-6 лет. Если сравнивать с окупаемостью городской аренды в 8-10 лет, то это все равно шикарные показатели.

На чем еще можно заработать?

Если говорить о более масштабных проектах, скажем, от 100 домов, то здесь появляется возможность заработка на дополнительных услугах управляющей компании. Мало того, что мы получили арендаторов, которые дают нам основной денежный поток, но мы еще получили очень качественную целевую аудиторию, на которой можно получать дополнительный заработок.

  1. Уборка домов — стирка, глажка, мытье посуды и т.д.,
  2. Трансфер до города и до поселка,
  3. Интернет и спутниковое телевидение,
  4. Кафе или доставка еды,
  5. Мойка и шиномонтаж,
  6. Реклама близлежащих объектов недвижимости и инфраструктуры.

При правильной организации, общую прибыль за счет дополнительных услуг вполне можно увеличить на 15-20%

Основные УТП проекта

  1. Управляющая компания, которая следит за комфортом проживания арендаторов, широкий спектр дополнительных услуг,
  2. Прозрачные договорные отношения, удобные формы оплаты (по кредитной карте, например),
  3. Corporate-friendly — аренда домов для сотрудников компаний, которые фиксируют белые затраты и уменьшают налогооблагаемую базу,

Вечный арендный бизнес или продажа денежного потока

Такой арендный бизнес при правильно выстроенной управляющей компании может стать и хорошим активом в случае его продажи. Ну сами подумайте, офисную недвижимость вполне себе покупают с доходностью 10-12%, квартиры приносят 8-10%, какие-то отдельные объекты продаются и с доходность 15-18%. Так неужели не найти покупателя-инвестора на готовый бизнес с доходностью 20%, то есть 5 ежегодных прибылей? Вполне реалистично! Но стоимость этого бизнеса будет еще выше, если озаботится не только денежным потоком, но и маркетинговой оболочкой самого проекта — брендинг, сайт, личные кабинеты арендаторов, правила проживания и т.д., которая стоить будет не так дорого по сравнению с возможной дополнительной прибылью от продажи бизнеса. А этим нужно озаботится на самом начальном этапе. Да и при сдаче в аренду без этого уж точно не обойтись.

Ложка дегтя

Ну а куда же без нее?! Иначе бы такие поселки начали возводиться как грибы после дождя.

Во-первых, нужно понимать, что максимальная эффективность достигается при экономии на масштабах, а это означает, что уровень инвестиций должен быть не менее 100 млн.р. без учета стоимости земли,

Во-вторых, у землевладельцев зачастую нет и минимальных инвестиций, иначе бы они уже занялись повышением ликвидности и капитализации своих земель, а это значит — им нужен инвестор, коих сейчас днем с огнем не сыскать. И по опыту, не так уж землевладельцы нацелены на денежный поток от своей земли, все хотят продать и выйти в деньги,

В-третьих, нет на рынке сейчас профессиональной управляющей команды, которая бы взялась за подобный проект. Ее надо либо создавать с нуля самому инициатору проекта или обращаться к существующим креативным и амбициозным компаниям (например, Vesco  Group 😉 ), но второй вариант предполагает адекватную мотивацию и прогнозируемый объем,

В-четвертых, не забывайте про обслуживание, амортизацию и страхование.

Если вы землевладелец

Присылайте информацию о вашем земельном участке и о вашем желании запустить такой проект самостоятельно/с инвестором.

Если вы инвестор

Пишите нам о комфортном для вас объеме первоначальных инвестиций, а мы с удовольствием подберем вам земельного партнера под выкуп участка или совместное освоение. Благо, база таковых у нас очень и очень приличная.

См. также: Нестандартная концепция №2: Доходный дом.

Я в социальных сетях.

Открытость - путь к успеху. С удовольствием приму вас в круги своих друзей на любой из платформ, если ваш интерес к тому, что я делаю, искренний и взаимный.

Стучитесь в Facebook, ВКонтакте, Linkedin, Instagram,Twitter, Google+.

И не забудьте "лайкнуть" страничку блога "О Загороде" в Facebook.

Читайте также официальные блоги компаний холдинга Vesco Group: vesco-consulting.ru/blog, vesco-realty.ru/blog, podryady.ru/blog

5 thoughts on “5 нестандартных концепций девелопмента земельных участков. №1 Арендный поселок

  1. Арендные поселки это довольно известный тренд. Однако, не понятно откуда цифра 20%. По-моему, на 10-15% для хорошей локации и при хорошем менеджменте можно рассчитывать, все что выше – не встречалось, возможно в при очень удачной локации… но тут инвестиций в 100 млн р врядли хватит.

    Мы строим подобные проекты на Пхукете, схема почти такая, дома сначала продаются, с покупателями (инветорами) подписываются договора аренды с гарантированным доходом – 6% в год – и это весьма не плохо, учитывая рост стоимости земли на острове, владелец кроме прибыли избавляется от всех хлопот по уходу за домом, имеет возможность проживать раз в году месяц бесплатно, либо компенсировать пребывание из гарантийных платежей. Ликвидность такого жилья, конечно, выше, нежели у отдельностоящих вилл, а для мировой планки 6% это выше среднего. Китай – 3%, Франция – 2% и пр. Инвестора могут зайти с любой суммой, что бы купить 1-10-20 и более домов сразу.

    Управляющая компания занимается всем от и до, маркетинг туристический, инвестор получает чистую прибыль, налоги оплачиваются управляющей компанией, ремонты, кроме нормального износа, компенсируются за счет проживающих (виновных), счета за электричество, воду, чистку бассейнов, стрижку газонов, охрану, вывоз мусора и пр – все на плечах управляющей компании.

    В итоге, схема очень близка к отельному бизнесу и сейчас также пробивается тренд у отелей на строительство коттеджных поселков.

    Вероятно, правильно спланированный поселок, можно будет продать отельной сети, но пока что прецендентов не было. Многие входят во вкус и оставляют поселки себе. Инвестиция возвращается за 8-12 лет, в зависимости от ситуации.

  2. Алексей, День Добрый! В ваших рассуждениях есть рациональное зерно проекта «Арендный поселок», но очень много слабых мест.
    Концепция не проработана, чувствуется отсутствие, проработанного структурного плана, для того чтобы выходить на прямые инвестиции. Попробую дать несколько советов.
    1) Небольшие таунхаусы, как раз больше всего подходят к аренде в виду значительной экономии при строительстве и эксплуатации зданий.
    2) Участки согласен, оптимально 4-5 соток с учетом застройки дома,
    площадь жилья 40-80 кв. метров.
    3) Организация производства на месте рентабельна только при региональном масштабе покрытия рынка. Рентабельней, разместить заказ на действующих производствах быстровозводимых домов, с учетом местных условий корректировок в проектах. Отработать логистику и привлечь на место сборки домов мобильную строительную группу для подготовки и монтажа.
    4) Мебелировать помещения по минимуму, пристенные шкафы, кухонный гарнитур, сантехника. На территории управляющей компании обслуживающей поселок, организовать торгово-арендный отдел (Showroom), за счет любого ближайшего торгового центра, предоставляющего любые востребованные платные услуги для ваших арендаторов. Взымать плату с торгового центра за предоставление площадей.
    5) Размер аренды не может превышать 30-35 тысяч рублей в месяц, с учетом всех платежей.
    Дальше в чем может быть экономия по сравнению с аналогичным проектом на продажу:
    * ограждать однозначно во избежание юридических коллизий, человек всегда претендует на частное пространство (вспомните себя на отдыхе). Потом, современные легкие, декоративные, свето-прозрачные ограждения обойдутся проекту не дорого.
    * можно сэкономить на материалах строительства, но без ущерба качеству строительных материалов, выливающихся в огромную проблему при коммерческом использовании жилых объектов.
    * значительно сэкономить можно на привлечении в проект торговых агентов, работающих за процент экономии от поставок, но с обязательным внутренним техническом надзоре, штатного сотрудника (с вашей мотивацией).
    * экономия затрат на кадастрирование и межевание, очень спорный вопрос в части участков-блоков не избежать, иначе не получить технические условия на подключение сетей(например электричество). Тянуть сети без разграничения балансовой принадлежности на весь поселок, абсурд(не забывайте о вашей, эксплуатации объекта).
    * экономия и на коммуникациях, соглашусь, но с соблюдением требования СанПиНов и разграничением ответственности сетей на блоки-участки. С газом, не советую связываться, если это поселок небольшого формата, отодвинет окупаемость проекта за горизонт. Быстровозводимые панельные дома, обладают высокой энерго эффективностью и теплоемкостью и требуют минимальных затрат на эксплуатацию.
    * эргономичный грамотный позитивный сайт с историей проекта, просто необходим, как рабочее сердце поселка, без этого ни как.
    * при разработке концепции поселка, необходимо составить техническое задание, провести конкурс на возможность представить архитекторам свои проекты в поселке(бесплатно для вас, но как возможность прорекламировать себя, архитекторам).
    Самая большая ошибка неопытных девелоперов, предполагать будущее развитие поселка без проработки и обеспечения финансового плана, все тупик, 98% проектов из начатых, это долгострой.
    Готовность инфраструктуры поселка полностью на начало 100%.
    Деление максимум на очереди, готовность очереди 100%, на момент запуска проекта.
    Все остальные прибыли будете считать после корректировки проекта.
    У каждого поселка своя судьба, свой характер. Всех благ, Спасибо.

  3. Очень своевременная публикация, как будто услышали мысли и посоветовали как реализовать одно из составляющих статью.
    Теперь о деле-есть 13 Га земли в СПБ в курортном месте СПБ (сельхозназначения) предлагаю ее (землю) к продаже под реализацию указанного проекта.

  4. Добрый вечер. У меня есть ижс в центре города Сергиев посад. Хотела поставить гностикой дом на 7-10 квартир . У меня видимо ничего не выйдет. Не оформлю? И соседи ужасные !

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *