Нестандартная концепция №2. Доходный дом

dohodnyi_domПродолжим арендную тему, но только немного с другого ракурса. Речь пойдет о доходных домах в ближайшем Подмосковье. Идея строительства многоквартирных домов на землях под ИЖС будоражит умы многих мелких предпринимателей уже не первый год. Действительно, мало кто устоит перед квартирным ажиотажем последних трех-четырех лет. А тут еще и такой подарок, как вечно продляющаяся дачная амнистия и упрощенная процедура застройки частных домовладений, которые помогают сократить себестоимость и сроки возведения таких объектов по сравнению с полноценными МЖС. А по качествам для конечного проживающего такой дом не уступает, а может быть — даже и выигрывает. Но вот адекватных юридических схем для реализации квартир в рамках коттеджей, построенных на ИЖС, практически не существует. И даже та экономия, которая может возникнуть при покупке квартир внутри многоквартирного коттеджа, не компенсирует будущие риски их владельцев.

Краткая экономика проекта

Obosnovanie_proekta

Идеальным с точки зрения эффективности мне как НЕархитектору видится двухподъездный трехэтажный дом по 4 квартиры на этаже в одном подъезде средней площадью 40-45 кв.м. Итого, 24 квартиры. Четкую квартирографию я здесь не расписываю, это будет зависеть от местоположения проекта, но явно квартиры-студии и однушки должны превалировать. Соответственно, общая площадь здания составит около 1000 кв.м.

Конечно, можно размахнуться и на “коттеджик” в 1500 кв.м., так как такие проекты тоже не требуют прохождения экспертизы, но должной экономии “на масштабе” по сравнению с 800-1000 кв.м. аналогом  мы здесь не получим. Да и адекватную квартирографию без увеличения МОПов будет уже сложнее получить.

Пятно застройки у такого коттеджа будет около 350 кв.м. Такой дом вполне можно “вписать” в 10-соточный участок. Но лучше ориентироваться на участок в 15 соток, чтобы можно было предусмотреть 1 парковочное место на каждую квартиру.

Участок на окраине деревни, не самый ликвидный для коттеджного строительства вполне можно найти за 400-500 т.р. за сотку.

Строительство такого дома с отделкой под ключ и с полной меблировкой обойдется, допустим, в 40 т.р. за 1 кв.м. Шведский минимализм нам в помощь! + 2,5 млн.р. на обустройство участка и непредвиденные расходы. Итого, 50 млн.р. затрат.

Доходную составляющую рассчитываем исходя из средней чистой арендной ставки за минусом эксплуатации в размере 30 т.р. за 1 квартиру в месяц. Итого — 720000 рублей в месяц. 8,64 млн. р. в год. при вложениях 50 млн.р. дают нам доходность в размере 17,3%. Ну допустим мы где-то ошиблись и не учли, например, амортизационные отчисления, риэлторскую комиссию, и доходность будет около 15%, то это тоже неплохо.

Где найти участок?

Впервые, когда мне пришла идея доходного дома, мысль была найти участок в охраняемом коттеджном поселке с инфраструктурой. Представляете, если такой дом появился, скажем, в  Княжьем озере или Миллениум парке, на квартиры стояла бы очередь. Но, конечно же, это утопия. Владельцам этих поселков, управляющей компании и жителям такой доходный дом будет как “кость в горле”. Да и издержки, связанные с покупкой и возведением такого объекта, будут значительно выше.

А вот участок на краю небольшой деревеньки или неохраняемой коттеджной застройки станет идеальным решением. Важно наличие возможности подключения газа и достаточные мощности по электричеству. Удобный подъезд и минимальное количество соседей — тоже в приоритете. Удаленность — до 30 км и желательна близость крупного населенного пункта и ж/д станции.

Из чего строить?

material

Если говорить про арендный рынок, то здесь клиенты-арендаторы не так щепетильно относятся к “внутренностям” своего жилища, чем их коллеги, клиенты-покупатели. Для них более важен внешний вид и функциональность. Не понравится — переедут в другую квартиру. Именно поэтому идеальной я считаю каркасную технологию строительства.

Она сокращает сроки возведения объекта, относительно дешевле (в комплексе) по сравнению с другими технологиями. А о тех недостатках (скорее психологических), которые плотно засели в умах наших сограждан, просто некому будет задумываться.

Конечно же, нужно будет более тщательно заняться вопросами звукоизоляции, что тоже вполне решаемо.

Какой проект выбрать?

На рынке сейчас есть готовые проекты многоквартирных домов до 1000 кв.м. В частности, обратите внимание на проекты компании Новая Изба. Но эти проекты для строительства из кирпича и бетона. Если речь идет о каркасном варианте, то никто этот дом лучше не запроектирует, чем производитель каркасных домов и будущий поставщик под этот проект. Это даже может входить в стоимость строительства, но если заказчик хочет оставить себе права на проект, то за него придется заплатить отдельно. И не надо забывать, что в процессе строительства нужно еще послушать маркетологов и составить четкое ТЗ, чтобы на выходе получить оптимизированный под рынок проект с адекватной квартирографией и функциональными внутренними планировками.

Есть ли спрос?

Понятно, что рынок сейчас просел даже в этом недорогом сегменте, а в течение ближайших пары лет на рынок выйдут сотни арендных квартир в подмосковных новостройках, купленных на ажиотаже валютного ралли. Но кому проще будет сдавать свою квартиру? Частнику, одному из тысяч арендодателей или полуинституциональному игроку с качественно иным пулом предложений? По-моему, ответ вполне очевиден. Вдобавок, какую-то часть жилого фонда можно оставить под краткосрочную аренду. С ней, конечно же, больше проблем с точки зрения управления, но зато она может компенсировать проседания спроса.

Инфраструктура и сервис

infrastruktura

Как вариант привлечения дополнительных клиентов и обоснование бОльшей арендной платы, можно продумать какой-то минимальный набор инфраструктуры. Например, задействовать часть участка и организовать беседки, небольшую детскую площадку, уличные тренажеры. Если участок не позволяет, то вполне можно задействовать кровлю здания, сделав ее эксплуатируемой. Придется ввести и правила проживания, которые арендаторы подписывают вместе с договором аренды.

Можно подумать и о каких-то помещениях общего пользования внутри самого дома — сауна, бильярдная, тренажерный зал, домашний кинотеатр. Такие объекты инфраструктуры смогут обеспечить доходному дому долгосрочные конкурентные преимущества.

Ну и, конечно же, не надо забывать о дополнительном сервисе — уборка квартир, доставка еды, трансферы в город и из города, установка индивидуальной охранной сигнализации и т.д.

Правовая форма

Самый идеальный вариант — это ИП на УСН по системе 15% от прибыли. Если участников несколько, то это ООО на такой же системе налогообложения. Все затраты по возведению объекта вешаются на юридическое лицо. И 5-6 лет эти накопленные убытки идут в зачет будущих арендных доходов. Но надо не забывать, что 1% от оборота по этой системе налогообложения заплатить придется. Безусловно, есть бухгалтерские тонкости, о которых нужно позаботиться заранее и проконсультироваться с опытным бухгалтером. После того, как все накопленные убытки закончатся, нужно переходить на систему 6% с оборота. Не забудьте, что это можно сделать только раз в год.

Если вдруг до этого момента замаячит возможная продажа всего комплекса, то до совершения сделки тоже целесообразно перейти на 6%.

Вариант с получением патента я не прорабатывал. Но тоже, скорее всего, имеет право на существование.

Пострадаем гигантизмом

В данном случае я описал модель частного доходного дома, построенного на одном участке. Но под эту концепцию вполне может подойти и более крупный участок ИЖС — 1-5 га. В этом случае уже не обойтись без обширной инфраструктуры и полноценной управляющей компании. Доходность более масштабного проекта может немного упасть, но появятся дополнительные возможности для заработка управляющей компании, плюс коммерческие составляющие — торговые площади, кафе, автомойка и т.д.

Если вы загорелись этой идеей, то буду рад любым образом посодействовать вам в ее воплощении.

См. также: Нестандартная концепция №1: Арендный поселок

Я в социальных сетях.

Открытость - путь к успеху. С удовольствием приму вас в круги своих друзей на любой из платформ, если ваш интерес к тому, что я делаю, искренний и взаимный.

Стучитесь в Facebook, ВКонтакте, Linkedin, Instagram,Twitter, Google+.

И не забудьте "лайкнуть" страничку блога "О Загороде" в Facebook.

Читайте также официальные блоги компаний холдинга Vesco Group: vesco-consulting.ru/blog, vesco-realty.ru/blog, podryady.ru/blog

19 thoughts on “Нестандартная концепция №2. Доходный дом

  1. Идея почти хороша. Но сам термин ИЖС исключает возможность строительства многоквартирного дома. И как показал опыт — если в Правилах Землепользования и Застройки в данном районе вид разрешенного использования «малоэтажные многоквартирные жилые дома» не входит в число основных — изменить назначение с ИЖС на «многоквартирные» практически нереально. Юридически — можно. Через общественные слушания. Фактически — обязательно найдутся возражающие.
    Если же входит в число основных видов — то процедура проста и занимает около месяца.
    Но бывают и другие варианты. В Московской области, конечно, вероятность почти нулевая, но на удалении в >150 км есть масса районов, где ПЗЗ и генплан поселения не разработан и не утвержден. Руки у них не дошли и денег из бюджета им не выделили. С таким случаем мне пришлось столкнуться.
    Сознательный застройщик любезно соглашается проспонсировать сельское поселение для разработки генплана и ПЗЗ, заказчиком этих работ выступает администрация поселения, а вот ТЗ к будущему ПЗЗ благодарный глава поселения создает совместно с застройщиком. И на выходе получается документ, согласно которому в основных видах разрешенного использования (в тех, которые можно менять без согласований) оказываются самые нужные. Все довольны, профит.

    • А где в правилах Землепользования и застройки или где бы то ни было еще написано, что я не могу в своем коттедже сдать помещения в аренду 24-м разным лицам?

      • Конечно можете. Но до этого необходимо получить разрешение на строительство, а после — разрешение на ввод в эксплуатацию, изготовить технический паспорт и технический план, а затем оформить право собственности на объект.
        И вот уже на первом этапе процесс остановится. Так как проект, предоставленный местной архитектуре, будет иметь явные признаки многоквартирного дома. Отдельные входы в помещения с обособленными санузлами и прочее подобное. И это будет основанием для отказа в выдаче разрешения.

        • А дачная амнистия для чего? А упрощенный порядок? Вот конкретный пример дома, на который получено свидетельство. Это гостевой дом, построенный на участке под дачное строительство. Внутри 7 квартир для персонала. Понятно, что 7 — это не 24. Но все же. А если у меня много родственников, которых я захотел собрать под одной крышей? Я согласен с вами, что вопросы могут возникнуть. Более того, если это превратится в массовое явление, то гайки начнут закручивать. Ну и не стоит забывать, что всегда можно пригласить думающего архитектора, который «закамуфлирует» этот многоквартирный дом под обычный коттедж для получения разрешения на строительство и сдачи в эксплуатацию, а в дальнейшем просто строители возведут недостающие перегородки.

  2. Во-первых — давайте сразу вспомним слова в тексте — вложения порядка 50 млн. А если читать дальше про инфраструктуру — то там вылезают все 70 миллионов. При таких вложениях осознанно идти на риск попасть под руку местной администрации/прокуратуры — по меньшей мере глупо. А риск — 100%. Основание для проверки — заявление в администрацию любого соседа с подозрением на нецелевое использование земли. И дальше уже не органы будут доказывать, что это многоквартирник на земле ИЖС, а собственник будет доказывать, что это ИЖС. И в этой битве с такими исходными данными шансов нет.
    Во-вторых, такое предприятие в любом случае потребует создание ООО, а дачная амнистия к юрлицам отношения не имеет. Точнее — по некоторым категориям юрлица могут воспользоваться этой процедурой, но все это будет касаться нежилых помещений. И/или не капитальных строений.
    В-третьих — если читать текст дальше, то там дело доходит аж до управляющей компании, налогообложении, прибылях, привлечении инвестиций… И все это на базе объекта недвижимости, оформленного на некоего собственника/физлица?

    • В общем — еще массу аргументов я могу привести против этой затеи — так сложилось, что мой нынешний проект на 9 Га включает в себя и дома на ИЖС, и гостиницу, и ресторан, и вся эта территория используется как гостиничный комплекс, то есть с получением прибыли на объектах недвижимости. И были пройдены все возможные и невозможные круги ада в местных органах самоуправления. И в этом конкретном случае индивидуальные жилые дома сданы в аренду юрлицу, управляющему гостиницей, а для этих целей при оформлении договора аренды потребовались и паспорта БТИ, где было указано, что это ИЖС. Если бы при этом в паспорте БТИ были признаки многоквартирника — не зарегистрировали бы мы эти договоры.
      Ну, а про чертеж в вашем сообщении — если владелец этого дома — физлицо, то все те вопросы, что я поднял выше — ему не грозят, проживание в этом доме его персонала никак не нарушает ГК, предпринимательской деятельности там нет, квартиры он продавать не будет, нецелевого использования тоже нет, а по поводу признаков многоквартирности — в этом конкретном случае я бы сходил к местному архитектору и этот проект as is смог бы протолкнуть как ижс. То есть, можно было бы пойти и официальным путем, без амнистий.

  3. И еще один немаловажный момент. Вы это пишете от лица целого «многопрофильного холдинга», и при этом предлагаете бизнес-модель изначально незаконную — тут даже неприменим термин «юридически скользкая». Вы упомянули, что «гайки начнут закручивать», но, видимо, не в курсе, что их начали крутить еще с момента выхода первой амнистии. Потому что таких предпринимателей появилось очень много. И все они заканчивали вот этими историями про «большую семью» на несколько квартир в одном доме. Но безрезультатно. Государство защищает себя от недобросовестных застройщиков, от сокрытия налогов на прибыль и много еще там пунктов. И правильно делает.
    В ваших текстах (то есть я говорю о серии постов про концепции девелопмента) я вижу действительно свежие идеи в области маркетинга, привлечения инвестиций, виден грамотный анализ рынка и т.д. Действительно хорошая работа. Но вот как только речь заходит о главных регулирующих этот рынок инструментах — Градостроительный и Земельный Кодексы — вы начинаете плавать. То есть видно, что вы плаваете где-то рядом, но основной ваш профиль — не это, а маркетинг, рынок. Как и по предыдущей статье об арендном поселке — например, в части ухода от затрат на межевание и кадастрирование.
    В ПЗЗ любого района прописаны минимальные и максимальные размеры участков. То есть. арендный поселок из более чем 3-х домов будет состоять из нескольких участков, которые должны быть оформлены как ИЖС. И на них необходимо будет оформить право собственности, ибо чтобы устроить скважину — необходимо изготовить проект и пройти долгую процедуру получения лицензии на пользование природным ресурсом. Об этом, кстати, не все знают — настолько часто на каждом углу мы видим рекламу скважин, что все дачники думают, что пробурился — и пей\мойся на халяву.
    Ну, это я опять углубляюсь и придираюсь 🙂 , на самом деле концепция арендного поселка мне очень понравилась, она наиболее реальная.

    • Станислав, спасибо большое за ваши комментарии! Они крайне ценны, и эти моменты нужно действительно как следует продумать.

      • Да не за что, я рад поделиться знаниями, на которых набил шишки в свое время 🙂
        И повторюсь — у вас действительно очень интересные идеи и концепции, этой хороший материал. Просто еще стоит привлечь специалиста в области градостроительства, и тогда с такой командой можно будет отточить эти концепции до идеала 🙂

    • Андрей, 100% заполняемость всегда можно получить при соответствующем ценообразовании. Тут скорее вопрос правильного прогнозирования арендной ставки.

  4. 30т.р. «чистыми» за квартиру в 40м.кв «на окраине деревни» — не много по нынешним временам? Сейчас в пределах мкад аналогичные варианты можно найти… Целевая аудитория — кто в данном случае?

    • За эти деньги конечно же нужно дать качественно иное предложение, чем квартира в старом доме в спальном районе. Все равно должна быть какая-то природная составляющая + допсервис + удобная парковка. Не на каждом участке на «краю деревни» этот формат пойдет. Целевая аудитория — в первую очередь те, кто как-то завязан на эту локацию. Далее — это корпоративные клиенты, для которых важны официальные документы. Наверное, это и обслуживающий персонал соседних элитных поселков.

  5. Очень интересная концепция. Думаю ее примут к сведению застройщики уже построенных многоквартирных домов, на которые упал спрос в части продаж. Вы , Алексей, генератор идей, с большим интересом читаю Ваши статьи. Произвели впечатление профессиональные комментарии Станислава. Переизбыток дешевого жилья , построенный в ближайшем Подмосковье или новой Москве при скором оттоке приехавших новых горожан из других регионов скоро случится. Не каждый сможет позволить себе приобретение в собственность и тогда будет востребована долгосрочная аренда. Если бы еще вы подумали о концепции строительства не только жилья, но и концентрации застроек вокруг градооброзщего предприятия. Идея ЖИЛЬЯ с ГАРАНТИРОВАННОЙ РАБОТОЙ. С этим можно выходить к Мэню и менять законы. Сейчас в регионах у губернаторов проблема с оттоком рабочей силы . Есть земли, даже есть деньги на развитие , но нет идеи, как остановить переселение народов. У меня есть идея, поезентация, готова с вами делиться. Давайте не думать , как обхитрить законы с ИЖС и др., а менять дисбаланс , который сложился

  6. ну и в итоге? как построить многоквартирный дом для сдачи в аренду, без цели продажи, чтобы его завтра не снесли?

    • Дмитрий, у меня пока нет структурированного ответа на этот вопрос. Если бы я завтра планировал строить подобный дом, я бы проконсультировался с юристами и мы бы наверняка что-нибудь придумали бы. И если бы не придумали, то адекватно оценили бы риски.

  7. Спасибо за обучающие комментарии Станислав Скибинский, за теплый отзыв Дины Камаловой и За Хорошие идеи Алексея Аверьянова, которые явно нацелены на улучшения жизни людей, но никак не на выжимку из них последних денег. Это качества лидера!
    Дина и Станислав верно подметили, что не нужно их стараться обхитрить,там тоже не глупые сидят и не стоит идти косе на камень.
    Я так же считаю, Что знания Станислава,забота и чуткость Дины,Идеи Алексея и многочисленные идеи и навыки других профессионалов рынка помогут обществу лишь в том случае когда Вы,Мы одним словом те,кто стремится привнести в общество пользу в первую очередь,объединятся,начнут общаться и обмениваться опытом и внедрять в практику полученный результат , а так же достучатся до правительства,только в этом случае будут грандиозные благоприятные перемены как для общества,как для инвесторов,как для правительства и для всех других профессионалов рынка.

    буду рад оказаться в кругу таком вместе с Вами:)
    Хотя мне как Вам нечем похвастаться:)
    *Учусь у таких Людей Как Вы:)
    *Спасибо за подобного рода посты!
    Всем желаю Успеха!

    Всегда Желающий Вам добра Сулейманов Тимур!

  8. Добрый вечер.
    Подскажите пожалуйста, у меня земельный участок 2,9 Га, назначение — для строительства придорожного сервиса. Могу ли я построить на нем доходный дом?

    • Алексей, посоветовался с юристом. Уверяет, что такого ВРИ недостаточно для строительства доходного дома и советуют все-таки добавить в ВРИ «гостиницу».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *