Подход к инженерной инфраструктуре поселка, когда девелопер — инжиниринговая компания. Часть 2

2014-06-26 15-55-34 katalog-27-lite.pdf - Mozilla FirefoxПреамбулу к этому посту читайте в первой части.

Общая концепция

Основной идеей проекта является вывод на рынок предложения доступного загородного жилья, по стоимости сравнимого с трех-, четырехкомнатной квартирой в многоэтажном доме. При этом основным конкурентным преимуществом проекта кроме низкой стоимости является современная интеллектуальная инженерная поселковая и домовая инфраструктура, превышающая по своему уровню комфорта, удобства и возможностям экономии коммунальных платежей многоэтажное городское жилье. Таким образом, реализуется идея “загородной квартиры”, которая продается на условиях “под ключ”, т.е. объектом продажи является построенный на участке дом со всеми подключенными коммуникациями и интеллектуальным управлением домовыми инженерными сетями:

  • электроснабжение;
  • отопление;
  • система теплый пол;
  • горячее водоснабжение;
  • водоснабжение техническое;
  • водоснабжение питьевое;
  • канализация;
  • диспетчеризация;
  • интернет и услуги цифровой связи.

Вся поселковая инженерная инфраструктура построена с использованием технологии “умная сеть”. Домовая инженерная инфраструктура спроектирована в соответствие с современными технологиями “умный дом”. Технологии позволяют реализовать расширенное управление потреблением энергоресурсами и обеспечить максимальное количество комфорта и экономии. Решения по теплоснабжению позволяют настраивать режим работы каждого контура индивидуального теплового пункта под свой уникальный график. Тепловая схема дома адаптирована под включение солнечных коллекторов, которые могут быть размещены на крыше и полностью покрыть собой нагрузку горячего водоснабжения. Схема электроснабжения включает в себя резервный источник питания в виде аккумуляторной батареи, способной обеспечить в течении длительного времени питание всей приоритетной нагрузки дома. Индивидуально могут конфигурироваться алгоритмы управления каждым выключателем и потребителем. Схема электроснабжения адаптирована и полностью совместима под установку солнечных панелей для обеспечения возможности автономного электроснабжения по желанию домовладельца.

Вся инженерная инфраструктура доступна для мониторинга и управления через сеть интернет. Доступ ко всем коммунальным услугам предоставляется через централизованные коммуникации, обслуживаемые управляющей компанией. Управление и эксплуатация всеми коммуникациями ведется в соответствии с действующим законодательством, аналогично городскому многоэтажному жилью с привлечением поселковой управляющей компании. Все тарифы на услуги и пользование энергоресурсами проходят согласование и утверждаются региональной энергетической комиссией. Главным преимуществом организации процесса эксплуатации инженерной инфраструктуры поселка является тот факт, что проектирование, строительство, ввод в эксплуатацию и непосредственно обслуживание всех инженерных сетей осуществляется единым лицом — девелопером проекта. Строительные решения подобраны исходя из критерия обеспечения доступности загородного малоэтажного жилья, его надежности и функциональности. В проектах домов отсутствуют архитектурные изыски, реализованы современные подходы к дизайну, отличающиеся функциональностью и комфортом. Большое внимание уделено долговечности конструкций и энергоэффективности.

Типовые сценарии развития коттеджных поселков

Сценарий первый. Продажа земельных участков. Девелопером в данном сценарии выступает владелец земли, бизнес которого заключается в перепродаже земельного участка, покупка оптом – продажа в розницу. Вся инфраструктура в данном случае является довеском, обременением к основному предмету бизнеса – земельному участку. Поэтому проектируется и строится вся инженерная инфраструктура по принципу минимальной достаточности. Поскольку после продажи участков инициатор, как правило, уходит из проекта, качество объектов, коммуникаций и предоставления коммунальных услуг остается на попечении самих домовладельцев. Теперь в число их проблем попадает не только долгострой и нехватка бюджета на строительство дома, но и решение проблем подключения к сетям, организация локальных решений для стоков, водоочистки, резервных источников электроснабжения, постоянные аварии в коммуникациях, поиск неисправностей и сервисных компаний для их устранения. Кстати говоря, последние не так стремятся к работе с такими объектами, поскольку зачастую при этом сценарии инфраструктура строится второпях с экономией и проектными ошибками.

Сценарий второй. Продажа домов. В этом случае девелопером является, как правило, компания застройщик, объектом бизнеса которой являются строительные конструкции и строительный подряд. По большому счету в части инфраструктуры ничего не меняется, ей по-прежнему занимаются по остаточному принципу, как говорится, “до кучи”. Добавочная стоимость для девелопера формируется в этом случае не в земле, а в строительных конструкциях, которые несомненно очень важны, но до момента продажи. После продажи объекта, девелопер покидает площадку и, аналогично первому сценарию, в этот момент теряет интерес к дальнейшей эксплуатации инфраструктуры.

Сценарий третий. Наш случай. Продажа объекта “под ключ” с контрактом на обслуживание! Инициатором и идеологом строительства является инженерная сервисная компания, которая занимается строительством централизованного поселкового центра ресурсообеспечения (энергоцентра), магистральных сетевых объектов (трубопроводов и кабельных линий), поставляет домовое оборудование, его подключение к сетям, и в дальнейшем обеспечивает эксплуатацию всех инженерных объектов и сетей, выполняя роль управляющей компании, ресурсоснабжающей организации и сетевой компании.

При таком сценарии в проекте главным игроком является участник, заинтересованный в предоставлении широкого качественного сервиса, построенного на эксплуатации надежных и современных коммуникаций. Изначальная мотивация инициатора проекта – долгосрочная перспектива присутствия в проекте. Такой подход заставляет его контролировать развитие проекта, всей инженерной инфраструктуры на всех этапах строительства: от разработки проектных решений до ввода объекта в эксплуатацию. Именно наличие в проекте соинвестора со стратегией долгосрочных вложений гарантирует будущим собственникам высокое качество всех коммуникаций, современные технические решения, достойный сервис и обслуживание.

Клиентский сегмент

Концепция проекта рассчитана главным образом на активную часть населения, которая не имеет целей, времени и желания реализовать собственные проекты строительства дома, организации инженерных коммуникаций и т.п. Такие люди, как правило, амбициозно относятся к достижению собственных профессиональных и карьерных целей, заняты в своих бизнес проектах, ценят собственное свободное время и не готовы нести многолетнюю участь прораба на собственной строительной площадке. В части места обитания для таких клиентов актуально наличие надежного дома и отсутствие проблем с работой и обслуживанием всей инфраструктуры. Таким образом, так выглядит целевая аудитория и критерии для выбора участка застройки:

  • активная часть населения (25-45 лет), семьи, которые активно занимаются решением проблемы жилья, улучшением его уровня, своего социального статуса, готовые обслуживать ипотечный кредит, либо уже имеют действующую недвижимость в многоквартирных домах и готовы рассматривать переезд в собственный дом;
  • главный критерий для участка – расположение, он должен располагаться максимально близко к городу, к ключевым транспортным развязкам, при этом отсутствует острая необходимость в близости лесов, рек, прудов и проч., для нашей аудитории нужен город, с его клубами, кинотеатрами, саунами, парками, торгово- развлекательными центрами, школами, детскими садами, больницами, институтами и проч., но, при этом, есть желание жить в отдельном доме (цветочки и рыбки – это ближе к 60, там и капризов больше);
  • площадь участков под застройку: не более 10-12 соток, поскольку основная идея – это достижение минимальной доступной стоимости жилья без запросов на ведение своего сельского хозяйства;
  • площадь домов выбирается исходя из стоимости капитальных затрат, последняя должна стремиться к стоимости трех-, четырехкомнатной квартиры в городе, поскольку сценарий покупки дома звучит следующим образом: “продай квартиру – переезжай в свой дом”.

Техника продаж и сценарий покупки

Немаловажной задачей для инициатора проекта является правильное позиционирование предложения по покупке дома. В данном проекте нет цели предоставления всем желающим объектов для долгосрочного вложения капитала, мы ищем клиента-потребителя, клиента, готового сменить одно жилье на другое. Для этого предусматривается сценарий приобретения, который дает возможность переселения семьи из своей квартиры в собственный дом. Реализация предусматривает быструю продажу (выкуп) имеющейся квартиры, оформление ипотечного кредита минимального размера и покупку дома.

Инфраструктура

Вся инженерная инфраструктура реализована по принципу централизованного предоставления доступа к услугам, интеллектуализации и автоматизации ее эксплуатации. Иерархически она представлена тремя уровнями:

  1. Энергоцентр. Отдельный объект в котором размещаются все необходимые технологические узлы для теплоснабжения, холодоснабжения, водоснабжения и т.д.
  2. Магистральные сети. Выполняют транспортную функцию доставки энергоресурсов от энергоцентра до домовладений.
  3. Домовое оборудование. Размещается внутри дома и предназначено для управления домовой инфраструктурой. Контроль инженерных систем дома и управление ими доступно удаленно.

Электроэнергия

Электроэнергия поставляется в дома от двух поселковых подстанций 6/0,4 кВ, подключенных к распределительным сетям электроснабжающей сетевой организации МРСК Центра. Кроме этого, энергоцентр оборудован распределительным устройством со схемой выдачи мощности от собственной электростанции на базе газопоршневого агрегата. Он способен закрывать базовые нагрузки поселка в электрической энергии и выполнять функции резервного источника при авариях и отключениях в распределительных сетях (которые в регионе случаются очень часто!). Управление электроснабжением домов реализовано по принципу интеллектуальной сети с функциями мониторинга состояния сети, учета потребления и реализацией функций противоаварийной автоматики. Для каждого домовладения лимит потребляемой мощности устанавливается не равной пропорцией к предоставленной мощности на поселок разделенной на общее количество участков, а ограничивается по сути общим резервом по поселку, действующим в данный момент времени.

Данный алгоритм реализуется интеллектуальной системой управления электрической сетью.

Пример. Суммарная мощность трансформаторов, по которым запитана инфраструктура поселка составляет 840 кВт из расчета на 140 домов, что составляет 6 кВт на дом. Энергоцентр оборудован собственным энергоисточником на базе газопоршневой электростанции мощностью 560 кВт, что добавляет еще 4 кВт на дом. Итого при традиционном подходе ограничение составит 10 кВт на каждое домовладение. Однако система управления позволяет потреблять гораздо большую мощность, ограниченную только физическими характеристиками линии, 35 кВт, поскольку в каждый момент времени всегда есть потребители, которые потребляют минимальную мощность и суммарно по поселку ограничение не достигается. Интеллектуальная система отслеживает в реальном времени общие ограничения по потребляемой мощности поселка и только в самом крайнем случае, когда все потребители в один момент увеличат потребляемую мощность до 10 кВт и суммарное потребление поселка достигнет 1400 кВт, система начнет блокировать увеличение потребления и отключать наименее приоритетную нагрузку потребителей. Такой подход практически снимает ограничения на резерв мощности, предоставленный электроснабжающей организацией, снижает стоимость капитальных затрат на подключение к распределительным сетям, позволяет снизить тарифную нагрузку на потребителя, поскольку сетевая компания сокращает составляющую в тарифе, которая предусмотрена за резерв мощности. Абонентское оборудование, устанавливаемое в доме, представляет собой распределительный щит, в составе которого:

  • счетчик электрической энергии;
  • домовой контроллер, который обрабатывает команды от всех выключателей, реализует запрограммированный алгоритм управления всей нагрузкой дома, обрабатывает команды от центральной диспетчерской системы управления, отправляет ей текущий статус системы жизнеобеспечения;

Использование контроллера позволяет задавать индивидуальные конфигурации и логику работы каждого выключателя в доме и позволяет реализовать любые удобные алгоритмы управления нагрузкой. Например,

  • можно заставить прикроватный выключатель включать свет только ночного светильника, а выключать весь свет в спальной комнате;
  • можно сделать выключатель около выходной двери дома, который выключает всех потребителей дома либо определенных потребителей, это позволяет перед выходом из дома не ходить и не проверять горящий свет в каждой комнате, не волноваться о невыключенном утюге либо других приборов;
  • можно запрограммировать выдержку времени, при которой вытяжка в санузле продолжает работать даже после выключения света;

Отопление. Теплый пол. Горячее водоснабжение

Тепловая энергия вырабатывается в энергоцентре централизованно для всего поселка, для чего энергоцентр оборудован современной экономичной котельной с высоким КПД, баками аккумуляторами и сетевыми насосами. Тепловая магистраль по всему поселку проложена армированной трубой из высокотемпературных полимеров с теплоизоляцией из пенополиуретана, что гарантирует минимальные потери в сети. Каждый дом снабжен индивидуальным тепловым пунктом, в котором установлены:

  • счетчик тепловой энергии;
  • контроллер тепловых режимов;
  • контур водяного отопления;
  • контур теплого пола;
  • контур горячего водоснабжения.

Использование индивидуальных контуров и контроллера позволяет:

  • реализовать индивидуальное независимое управление тепловыми режимами каждого контура;
  • задавать по времени тепловой режим каждого контура (ночной, дневной, утренний, вечерний), выделять периоды экономии и комфортного пребывания, что существенно экономит потребление тепловой энергии;
  • удаленно управлять тепловым режимом дома.

Установка в каждом доме индивидуального теплового пункта вместо котельного агрегата, бойлера и прочего оборудования домовой котельной существенно снижает стоимость дома за счет отсутствия подключения к газовым сетям и отсутствия необходимости выполнения соответствующих нормативных требований, необходимых при установке газового отопления. Так, нет необходимости в оборудовании бойлерной дымовой трубой для отвода уходящих газов, обеспечении системой приточной вентиляции и окном.

Водоснабжение

Централизованное водоснабжение поселка осуществляется от водозаборного узла из артезианской скважины и системы водоочистки, расположенной в поселковом энергоцентре. Система водоочистки решает две разные задачи: подготовку воды для хозяйственных нужд и питьевой воды. Поступая из скважины, вода проходит четыре ступени предварительной очистки, после чего делится на два потока: один из них направляется в сеть технического водоснабжения, другой – на мембрану фильтра пятой ступени очистки, работающей по принципу обратного осмоса. Пройдя окончательную и полную очистку от всех возможных вредных примесей на самом тонком – молекулярном – уровне, второй поток поступает в сеть снабжения питьевой воды. Таким образом, первая задача – это защита жильцов дома, а также коммуникаций, сантехники и бытовых приборов от высоких концентраций вредных примесей, находящихся в артезианской воде. Вторая задача – получение чистейшей питьевой воды.

В каждом доме установлены:

  • счетчик технической воды;
  • коллектор для подключения потребителей технической воды;
  • счетчик питьевой воды;
  • коллектор для подключения потребителей питьевой воды (связанный с отдельным краном на кухне).

Для домовладельца экономия средств заключается в отсутствии необходимости установки индивидуальных систем очистки, их обслуживания, смены расходных материалов и закупки бутилированной питьевой воды.

Канализация

Централизованные очистные сооружения поселка реализуются по технологии Юнилос, 95% очистки, разрешен сброс в водоемы рыбохозяйственного назначения. Канализационные сети самотечного типа проложены по поселку с необходимым уклоном, изготовлены из пластиковых трубопроводов. Каждое домовладение имеет индивидуальный ввод в систему общей канализации. Централизованные поселковые очистные сооружения в расчете на одно домовладение дешевле в 1,5 — 2 раза по сравнению с локальной очистной станций. Существенным преимуществом является отсутствие необходимости выделения на участке места под размещения локальных установок, они как правило мешают общему дизайну участка, формируют мертвую зону (~30 кв м) вокруг. Кроме этого, решаются проблемы обслуживания, утилизации стоков и ила.

Диспетчеризация

В поселковом энергоцентре расположен диспетчерский пункт, куда собирается информация о состоянии всего инженерного оборудования:

  • режимы работы технологического оборудования энергоцентра, водозаборного узла и очистных сооружений;
  • состояние сетей;
  • данные от счетчиков энергоресурсов;
  • состояние домового оборудования.

Связь диспетчерского оборудования с контроллерами каждого дома позволяет централизованно настраивать инженерную инфраструктуру каждого дома под индивидуальные требования, включая логику работы электроприемников, режимы работы теплового пункта и проч. Основные параметры работы инженерного оборудования также доступны на веб-портале поселка, где пользователи могут видеть профили потребления ресурсов своих домов, состояние работы оборудования, изменять параметры работы. Под каждое домовладение создается учетная запись и личный кабинет, где можно видеть всю историю потребления, аварий, платежей, оставлять заявки на обслуживание. Все цифровые линии обмена диспетчерскими данными выполнены оптическими линиями связи, проложенными по опорам поселковых линий электропередач.

Я в социальных сетях.

Открытость - путь к успеху. С удовольствием приму вас в круги своих друзей на любой из платформ, если ваш интерес к тому, что я делаю, искренний и взаимный.

Стучитесь в Facebook, ВКонтакте, Linkedin, Instagram,Twitter, Google+.

И не забудьте "лайкнуть" страничку блога "О Загороде" в Facebook.

Читайте также официальные блоги компаний холдинга Vesco Group: vesco-consulting.ru/blog, vesco-realty.ru/blog, podryady.ru/blog

4 thoughts on “Подход к инженерной инфраструктуре поселка, когда девелопер — инжиниринговая компания. Часть 2

  1. «Реализация предусматривает быструю продажу (выкуп) имеющейся квартиры, оформление ипотечного кредита минимального размера и покупку дома.»

    Девелопер выкупает квартиру у клиента в счет приобретения домовладения,я правильно понял?

  2. 1) Вам знакомы примеры других поселков, построенных с «умными» решениями?

    П.С. есть такая компания Сабидом (таунхаусы эконом-класса), у нее единственной есть свое приложение на AppStore для владельцев домовладений.

    В описанную выше концепцию, думаю, разработка похожего приложения пришлась бы кстати. Как вы считаете?

    • Дмитрий, пока не знакомы. Все только об этом говорят. Знаю, что в поселке Довиль на Минском шоссе делали центральную диспетчеризацию.
      Приложение для домовладельцев — это здорово, но это самая вершина айсберга. Фундаментальные вещи, которые описаны в статье гораздо важнее. Но я согласен, что это элемент доверия будущих собственников, который нужно поддерживать на самом начальном этапе продаж.

  3. Централизация инженерной инфраструктруктуры поможет держать все под контролем. А доступ к информации всегда предрасполагает к себе клиентов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *