Долгожданные 3 года и несчастные 13%. Как легально избежать налога на прибыль девелоперских проектов?

Как легально избежать налога на прибыль девелоперских проектов?Проблема оптимизации налогообложения всегда остро стояла перед девелоперами. Земли под проекты приобретались либо за копейки и потом капитализировались за счет неофициальных затрат, либо изначально приобретались за наличные при весьма скромной сумме в договорах купли-продажи. Именно по этим причинам при реализации проектов образовывается достаточно большая официальная налогооблагаемая база по прибыли. И если в комплексных проектах ее можно размыть за счет искусственного наращивания затратной части (рынок подобного рода услуг весьма развит) или за счет схемы с договорами соинвестирования (коттеджное строительство не подпадает под действие 214 ФЗ), то перед девелоперами, реализующими земельные участки без подряда всегда встает вопрос, как спрятать прибыль? Мы сейчас затронем только те случаи, когда участки достались девелоперам по низкой официальной стоимости, а продаются по рыночной. Истории с покупкой девелоперами участков на ООО на пике рынка по цене, выше текущей их рыночной стоимости к теме данных изысканий не относятся.

1. Реализация объектов недвижимости по заниженной стоимости

До сих пор некоторые землевладельцы реализуют земельные участки с занижением официальной стоимости. Риски покупателя чаще всего снимаются сделками через банковскую ячейку (реже аккредитив), условием доступа к которой является зарегистрированный договор купли-продажи. Минусы данной схемы очевидны:

  1. Опасения покупателей и невозможность реализации ими своего участка по полной стоимости в ближайшие 3 года — краткосрочные инвесторы такие участки не покупают, 
  2. Риск налоговых претензий — пеней, штрафов и доначислений, 
  3. Ограниченные возможности по организации системы рассрочки (любые предварительные договора оставляют «следы» о полной стоимости участка), 
  4. Практически полное отсутствие возможности привлечь банки с ипотечным кредитованием, 
  5. Проблемы с подбором менеджеров по продажам, которые первыми попадают под «огонь» различных государственных органов (раньше такими вопросами активно занимался ОБЭП).
Среди плюсов, помимо очевидной экономии на налогах, можно выделить — возможность быстрого запуска проекта (остальные схемы требуют времени на подготовку).
Могу с уверенностью сказать, что такого рода схемы скоро станут пережитками прошлого. Покупателей, не желающих показывать свои затраты при покупке, остается все меньше и меньше (а в сегменте эконом-класса их просто нет). Я не рекомендую основывать стратегию развития проекта на такой схеме. В чуть более отдаленной перспективе она проигрышна. 
 

2. Упрощенная система налогообложения (УСН)

Очень популярной и легальной формой оптимизации налогообложения является реализация земельных участков через индивидуальных предпринимателей в основном по схеме 6% от выручки. Один или несколько ИПэшников покупают земельный участок под проект или чаще размежеванные земельные участки по любой стоимости у собственника и далее занимаются реализацией по полной стоимости. Если разница между стоимостью покупки и реализации составляет не более 40%, то есть смысл рассмотреть вариант схемы УСН 15% от прибыли, но на практике такое редко встречается. 

Минусы данной схемой следующие:

  1. Ежегодное ограничение у ИП по обороту — 60 млн. р. Если переступить этот порог, то все налоги будут пересчитаны исходя из общей системы налогообложения, а значит заплатить придется почти 20% вместо 6%. Ограничения по обороту заставляют девелоперов формировать несколько ИП. А здесь уже возникает вопрос, каким образом распределить участки между ними, чтобы не оказаться в ситуации, когда годовой лимит какого-то ИПэшника будет исчерпан раньше времени, и продажи принадлежащих ему участков придется приостановить.
  2. С 2013 года компании на УСН ведут бухгалтерскую отчетность в полном объеме, а значит затраты на бухгалтерское обслуживание ИП, особенно если их несколько, увеличиваются, 
  3. Поиск доверенных лиц. Представьте, что нужно найти 3-4 доверенных лиц, которым на счет будут приходить все средства от продажи участков. А что если их невозможно сформировать из числа бенефициаров проекта?! А как быть, если у проекта несколько бенефициаров — как им обеспечить гарантию получения своей доли прибыли?!
  4. Данная схема требует от 1 месяца на регистрацию договоров купли-продажи (в случае если продаются уже размежеванные участки). Ускоренная регистрация возможна, но может оказаться неоправданно дорогой,
  5. Покупатели вынуждены оплачивать всю сумму на расчетный счет ИП до подачи документов на регистрацию, что по опыту является очень болезненной процедурой, особенно для клиентов с юристами. Бывают случаи отказа от покупки по этой причине.
Плюсы — относительно небольшое налоговое бремя, возможность привлечения ипотеки и организации системы рассрочки через регистрацию залога (при оформлении свидетельства на землю на покупателя), относительно быстрая организация схемы, абсолютная легальность и налоговая ответственность перед государством и обществом. 

Следует отметить, что схема работы с ООО на УСН вместо ИП в данном случае не подходит по двум причинам — в ООО возникнет налог на дивиденды — 9%, а иначе «вывести» деньги не получится (вариант выдачи заведомо невозвратных займов учредителей — весьма сомнителен). И дополнительная проблема — это госпошлина за регистрацию договора купли-продажи — 15 т.р. для юридического лица, что может оказаться серьезной дополнительной затратой для проектов эконом-класса, и переложить ее на покупателей будет крайне проблематично.

3. Закрытый паевый инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН) 

Крупные землевладельцы прибегают к инструменту ЗПИФН. На крупных объемах такая схема оправдана. Для одного-двух проектов издержки на организацию такой схемы могут оказаться нецелесообразными. Также на эффективность данной схемы влияет срок экспозиции объекта на рынке. Если это 3 года, то затраты на управляющую компанию, постоянные оценки и аудит будут на приемлемом уровне. И все равно когда-то встанет вопрос вывода наличных денег из ЗПИФН. Вряд ли можно будет обойтись без хорошей оффшорной инфраструктуры.

Минусы схемы:

  1. Ежегодные издержки и зависимость от срока реализации проекта, 
  2. Контроль со стороны спецдепозитария и необходимость согласования ряда действий. В частности отсутствие гибкости в работе с риэлтерами,
  3. Сложности в процессе регистрационных действий по договорам купли-продажи,
  4. Сложности с выводом прибыли.

Из плюсов:

  1. Значительная экономия на масштабах, 
  2. Гарантии для бенефициаров проекта, хорошие возможности по выходу из проекта через продажу паев,
  3. Возможности для привлечения инвесторов. 

4. Доходы, освобождаемые от налогообложения 

А вот собственно и то, ради чего и затевалась эта статья. Согласно налоговому кодексу РФ к доходам, освобождаемым от налогообложения, относятся доходы, получаемые физлицами-резидентами РФ от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в этом имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика 3 года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более.

Понятно, что данное правило призвано повысить официальную стоимость объектов недвижимого имущества и приравнять их к рыночной стоимости. А по сути — это своего рода мораторий на продажу недвижимости, приобретенной по неполной стоимости. 

Тот факт, что размеры земельных участков не прописаны в законодательстве, дает возможность применения легальных схем ухода от налогообложения в сфере девелопмента. Но все не так просто. Во первых, 3 года — это отнюдь не маленький срок. Во-вторых, процесс девелопмента подразумевает, как минимум 2 раза смену свидетельств — 1) смена категории или вида разрешенного использования, 2) межевание крупного участка на мелкие. Соответственно, есть 3 момента, когда после 3 лет ожидания физик может выйти из земли по полной стоимости, не заплатив ни копейки налогов. Целесообразно рассмотреть 2 варианта:

1) Физическое лицо занимается реализацией проекта в розницу. Физическое лицо — собственник девелоперского проекта — должен осуществить перевод земельного участка под ИЖС или дачку, размежевать и начать продажи через 3 года. Некоторые так и делают. Можно даже начинать продажи немного раньше, собирая пул клиентов на преддоговорах в ожидании счастливого дня, когда можно нести договоры на регистрацию. Но обладает ли собственник проекта даром предвидения, чтобы за 3 года до старта продаж знать, что будет востребовано рынком сегодня? Я честно скажу, что даже с учетом моей очень плотной вовлеченности в этот рынок, в 2010 году я вряд ли бы смог сделать продукт, идеально соответствующий текущей конъюнктуре. Помимо всего прочего, есть риск, что налоговая признает, что физическое лицо ведет коммерческую деятельность. Какие последствия могут быть, я не знаю, да и таких прецедентов пока не было, но теоретически такое можно предположить. 

2) Физическое лицо продает земельный участок оптом на ООО.  Допустим, что физическому лицу принадлежит крупный земельный участок уже под дачку или под ИЖС, и срок по свидетельсву в 3 года уже закончился. Очень неплохой потенциал для организации безналоговой схемы реализации девелоперского проекта. Допустим, есть ООО с обычным режимом налогообложения, и допустим, что учредители ООО никак не аффилированы с текущим собственником проекта (это лишь допущение). Вопрос — может ли ООО приобрести у физика земельный участок по цене, значительно превышающей его рыночную стоимость? Может, ибо законодательством это никак не ограничивается. ООО приобрело земельный участок, поставило себе на баланс и получило убыток, так как средства на покупку участка пошли, например, с займа от учредителя. Далее идет процесс межевания, и остальные не менее трудоемкие девелоперские процессы. Проект реализуется, клиенты переводят на расчетный счет деньги, банки выдают клиентам ипотеку, цены на участки растут, но компания пока в убытке. Налогооблагаемая база по прибыли никак не формируется, уж слишком дорого купили земельный участок — вот незадача! И — о чудо! — реализуется последний земельный участок, и компания получает прибыль накопленным итогом в 10000 рублей (при общем обороте проекта в несколько миллионов долларов) и с удовольствием платит 20% налога на прибыль, а оставшиеся деньги переводит учредителям, с которых они также с удовольствием платят 9% налог на дивиденды. 

В чем подвох? Да все очень просто: в изначальную стоимость земли по сделке купли-продажи между ООО и физиком была заложена вся предполагаемая прибыль по проекту, с которой физик не заплатил ни копейки, так как на тот момент уже был собственником земли более 3 лет. И тут возникает вопрос, а может быть учредители ООО все-таки были аффилированы с физиком, что позволили себе купить у него землю за такие деньги и еле-еле вышли в ноль по проекту. Но об этом история умалчивает, хотя ответ очевиден. 

Если вы еще не поняли, что я гуру в разработке финансово-юридических схем для загородных девелоперских проектов, то не нужно обращаться со своими нестандартными запросами на этот почтовый ящик — ozagrode.ru@gmail.com. А если серьезно, то у нас команда высокопрофессиональных и опытных юристов и действительно глубокое понимание специфики рынка. Будем рады вам помочь! 

Я в социальных сетях.

Открытость - путь к успеху. С удовольствием приму вас в круги своих друзей на любой из платформ, если ваш интерес к тому, что я делаю, искренний и взаимный.

Стучитесь в Facebook, ВКонтакте, Linkedin, Instagram,Twitter, Google+.

И не забудьте "лайкнуть" страничку блога "О Загороде" в Facebook.

Читайте также официальные блоги компаний холдинга Vesco Group: vesco-consulting.ru/blog, vesco-realty.ru/blog, podryady.ru/blog

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *