Смешение форматов как способ повышения ликвидности загородного поселка

Новолуговая

 Вчера на круглом столе «Эволюция жилой недвижимости Подмосковья: размывание грани между городским и загородным жильем» я выступил с докладом «Смешение форматов как способ повышения ликвидности загородного поселка». По традиции делюсь своим выступлением с теми, кто не смог вчера присутствовать.

Если говорить о городских форматах жилья, начиная от таунхаусов и заканчивая многоэтажными домами, то в таких проектах важно четкое планирование на самом начальном этапе и любые отступления от проекта после запуска или совсем невозможны, или связаны с серьезными финансовыми затратами. Что касается коттеджных поселков, планировавшихся под ИЖС, то здесь есть где развернуться в процессе реализации, особенно если речь идет о поселках до 30-40 км от МКАД, пригодных для постоянного проживания, где был изначально запущен продукт — участки без подряда.

Новые форматы в уже существующем загородном поселке

 Какие же новые форматы можно добавить в уже существующий поселок? Самое простое — это разукрупнение. Например угловой участок в 20 соток можно размежевать на 2 по 10, что привлечет дополнительных клиентов. Или в существующем поселке, где предполагалась продажа участков с обязательным подрядом и готовых домов, выделить зону, в которой вывести участки без подряда. Или наоборот, в неорганизованном поселке вывести зону с единым архитектурным стилем. Но все эти способы — это движения в рамках одного типа недвижимости и в рамках плюс-минус одной целевой аудитории. И они достаточно просты и понятны, поэтому на них останавливаться не будем.

Участки без подряда и таунхаусы

А хочу я более детально остановиться на смешении таких форматов недвижимости, как участки без подряда и таунхаусы. 

В 2009-2011 гг. был сформирован значительный кластер поселков, которые вышли с предложением участков без подряда, но со всеми коммуникациями, которые расположены в 40 км. зоне от МКАД. На тот момент развивать эти поселки в ином сегменте у инвесторов не было ни денег, ни сил, ни талантов предвидения рыночных тенденций. Такие поселки были достаточно большими по площади и до сих пор не реализованы, хотя многие «девелоперские вопросы», как то получение ТУ, прокладка коммуникаций, межевание, создание бренда поселка и организация профессионального отдела продаж, были успешно решены. Но из-за высокой себестоимости продукта (ошибки по неопытности или высокий изначальный вход) девелопер не может применить тактику ценового демпинга, поэтому и реализаци идет более медленными темпами, чем хотелось бы.  

А тут еще и в разы увеличившаяся конкуренция, которая потащила за собой цены в сторону уменьшения. Да и выход поселков с минимальным набором коммуникаций и грунтовыми дорогами не способствовал улучшению динамики. Из таблицы видно, что объем предложения вырос почти в 25 раз, а средние цены упали в 2,5 раза.

Динамика развития рынка участков без подряда

 Итак, конкуренция растет, цены падают. Девелоперу нужно увеличивать ликвидность продукта и диверсифицировать продуктовую линейку. По новым проектам девелоперы так и начали двигаться, но по запущенным проектам гибкости в такой диверсификации у девелоперов уже не было.

Причины необходимости смешения форматов

 Вообще, если говорить о таких форматах, как участки без подряда и таунхаусы, то это очень хорошие продукты для смешения, опять же если для этого есть условия. Эти два продукта представляют разную, но очень близкую целевую аудиторию. И поэтому если говорить о присутствии этих продуктов в рамках одного поселка, то это явно поможет сократить расходы на имиджевое продвижение и даст шанс привлечь неопределившихся покупателей. Каковы же критерии возможности строительства таунхаусов в рамках коттеджного поселка УБП?

1) Местоположение — не далее 30-40 км от МКАД. Таунхаусы — это городской тип жилья для постоянного проживания. Если говорить о более далеких поселках, то это либо ориентация на города-спутники, либо рекреационные зоны.

2) Категория земли и ВРИ. Для того чтобы строить таунхаусы необходимо иметь землю населенных пунктов под малоэтажное жилищное строительство (МЖС). Такую землю можно получить без особых трудностей и затрат только из ИЖС. Дачные, сельскохозяйственные земли для этого не подойдут.

3) Созданный бренд поселка и накопленная база данных потенциальных покупателей. Расширение продуктовой линейки как раз и связано с тем, что есть уже накопленная база данных клиентов, знакомых с брендом поселка, но которая его пока не выбрала по тем или иным причинам. На сбор такой базы были уже затрачены маркетинговые бюджеты и теперь вновь достучаться до них с новым предложением не будет стоить ничего (или почти ничего).

4) Наличие обособленной зоны с доведенными коммуникациями. 

Ниже представлен список поселков, в которых сосуществуют эти 2 типа предложений. 

Поселки, реализующие участки без подряда и таунхаусы

 К таким поселкам относится и наш поселок Новолуговая, который мы начали реализовывать еще в 2009 г. В данном поселке зона таунхаусов была заложена изначально, но конкретные работы в рамках проекта планировки или ИРД не проводились. Недавно в проект был привлечен инвестор, который выкупил небольшой участок для реализации своих проектов. 

Сам участок находится в той зоне, где участки без подряда продавались бы со значительным дисконтом. А с другой стороны, он примыкает к зоне, уже застроенной коттеджами, что дает возможность объединить их в единый жилой массив с контролируемыми сроками сдачи. А из-за глубины участка образуется зона, которую невозможно застроить — и это будет небольшой благоустроенный кусок для всех жителей таунхаусов.

Коттеджный поселок "Новолуговая"

 Преимущества включения таунхаусов в поселок без подряда вы можете посмотреть на следующем слайде.

Преимущества включения таунхаусов в поселок участков без подряда

 И еще очень интересно рассмотреть возможности с точки зрения маркетинга, которые нам дает появление нового продукта. Таунхаусы при таком же маркетинговом бюджете в размере, допустим 4% от выручки, дают возможность выделить в 6 раз больший бюджет из расчета на 1 сотку.

Маркетинговый бюджет на 1 сотку

 На следующем слайде представлены недостатки от смешения продуктов. К этому же могу добавить еще и риски существующего девелопера при входе нового инвестора. Прежде чем входить в проект, инвестору нужно досконально изучить ситуацию, чтобы не зависеть от тех или иных действий существующего девелопера.

Недостатки

 И отдельно хочется сказать про такой тип таунхаусов как дуплексы. Их преимущество — это то, что они дают бОльшую гибкость. Их можно добавлять в проект, не меняя вид разрешенного использования, а просто достаточно размежевать существующие участки пополам и подвести теперь коммуникации к каждой отдельной секции. Но они не дают гибкости в плане инвестиций, так как это все-таки продукт, который продается как готовый. Значит, как минимум, проинвестировать их строительство нужно. Ниже представлен один из вариантов дуплексов, которые активно продвигает компанию Гудвуд. Они уже давно выбрали стратегию входа в поселки с готовыми коммуникациями с новой продуктовой линейкой. 

Флэтхаус

 Полную версию презентации «Смешение форматов как способ повышения ликвидности загородного поселка» можно скачать здесь

 

Я в социальных сетях.

Открытость - путь к успеху. С удовольствием приму вас в круги своих друзей на любой из платформ, если ваш интерес к тому, что я делаю, искренний и взаимный.

Стучитесь в Facebook, ВКонтакте, Linkedin, Instagram,Twitter, Google+.

И не забудьте "лайкнуть" страничку блога "О Загороде" в Facebook.

Читайте также официальные блоги компаний холдинга Vesco Group: vesco-consulting.ru/blog, vesco-realty.ru/blog, podryady.ru/blog

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *