Создание комфортной среды обитания в поселках-гибридах

Поселок-гибрид

Этим постом хочу начать новую рубрику «Особое мнение», в которую буду выкладывать интересные статьи и доклады своих коллег, которые самостоятельно отбираю. И хочу я начать с доклада Ильиной Светланы Петровны из проектного бюро «Зодчий» из г. Екатеринбург — «Создание комфортной среды обитания в поселках-гибридах».

Основные тенденции изменения спроса на рынке малоэтажного загородного жилья в Московской области 

Ритм современной жизни диктует необходимость качественного ежедневного отдыха. С одной стороны, увеличивающееся негативное влияние среды — стрессы, информационные и психологические перегрузки, экологические проблемы. С другой — ограниченное время на восстановление душевных и телесных сил. Для эффективного отдыха необходима смена окружающей среды. Необходима смена  вида деятельности. Все это дает  жизнь за городом, когда каждый вечер человек находится вне «муравейника» и дышит свежим воздухом.  Другим существенным фактором является возможность ограничить круг общения и подобрать компанию, которая действительно нравится. Реализовать эти условия помогает загородное проживание. Так и начали поступать более или менее успешные люди в 90-х.

Но эйфория от того, что ты живешь вдали от цивилизации, у многих быстро прошла, так как обитатели тех «коттеджных поселков» столкнулись с тем, что купить элементарный набор продуктов уже проблема, потому, что до ближайшего магазина несколько километров. В выходные дни в поселке нечем заняться детям, да и родителям скучновато, поэтому приходится выбираться всей семьей «в город», чтобы посетить бассейн, спортивный комплекс, салон красоты или пообедать в ресторане. Обострился и вопрос обучения детей, так как школы, особенно престижные, и детские сады, особенно лучшие, оказались на таком расстоянии от загородного дома, что вместо отдыха – полдня развозишь по городу детей. Зимой еще хуже. То гололед, то метет, а у тебя в машине дети, что называется, постоянно искушаешь судьбу.

Первые коттеджные поселки,  представляли собой земельные наделы, хорошо, если с подведенными коммуникациями, где каждый хозяин сам по себе строил, что «Бог на душу положит». Строительство объектов инфраструктуры никого не интересовало.

Сейчас жизнь диктует новые условия и, чтобы привлечь в поселки публику, привыкшую жить в комфорте, застройщики стали включать в проекты те объекты, без которых жизнь обитателей поселков вряд ли будет действительно комфортной.

Кроме того, привыкшим жить в комфорте горожанам и за городом необходимо обеспечить полную инженерную инфраструктуру.

По имеющемуся опыту, инфраструктура как социальная, так и инженерная,  входит в тройку ключевых требований покупателя, наряду с природными характеристиками местности и транспортной доступностью направления. Наличие торговых, социальных и досуговых объектов внутри поселка принципиально важно для покупателя загородного жилья. Ведь именно уровень инфраструктурного сервиса в большой степени и определяет качество загородной жизни в целом.

   НО…. Повышение требований потребителя к качеству загородной жизни автоматически влечет за собой удорожание стоимости жилья.

Основные тенденции изменения спроса на рынке малоэтажного жилья в Московской области

 Основные тенденции изменения девелоперской политики в реализации программы застройки загородных участков

Инфраструктура стоит больших денег. Кто должен брать на себя финансирование строительства этих удовольствий?  Частично средства на инфраструктуру вернутся при продаже тех же самых магазинов новому собственнику. Но не все. Таким образом, стоимость инженерной и социальной инфраструктуры падает на стоимость квадратного метра жилья. Для того, чтобы урегулировать соотношение цены и качества, застройщику необходимо снизить долю стоимости инфраструктуры в цене квадратного метра жилья.

А один из самых действенных способов этого снижения является увеличение выхода количества квадратных метров с единицы площади. Таким образом, появилась идея комплексных поселков, мега- поселков, поселков гибридов.

Основные тенденции изменения девелоперской политики в реализации программы застройки загородных участков

По сути дела, это идея девелоперов.

Именно таким образом  по мере развития рынка загородной недвижимости обозначилась новая тенденция — создание мега-поселков, поселков-гибридов, которые сегодня влияют на ситуацию на рынке и формируют спрос.

Это понятие уже уверенно вошло в обиход наших столиц — большие посёлки, объединяющие иногда не одну сотню загородных домов, в которых есть и многоквартирные и сблокированные дома. Причины появления таких объединений – в российских реалиях. Вот эти причины:

Причины возникновения поселков-гибридов

1. Застройщик всегда помнит о стоимости проектного плана и различных согласований. Как правило, планирование больших участков под застройку в результате сказывается на понижении себестоимости конечных объектов.

2. Невозможно создать полноценную инфраструктуру для каждого загородного дома в отдельности. Понадобятся и охрана, и торговые центры, и предприятия бытовых услуг. В качественном поселке успешно работают магазины, рестораны, бизнес-центр, дансинг, кинозал, спорткомплекс и ещё ряд объектов с очень высоким уровнем сервиса.

3. Трудно обеспечить охрану и безопасность отдельно стоящего объекта. Даже десятку состоятельных владельцев – соседей трудно финансировать все услуги, необходимые для спокойной жизни с хорошим сервисом. Себестоимость содержания такого жилья будет непомерно высокой.

4. В больших загородных жилищных массивах легче оборудовать и применять интеллектуальные системы управления инженерными сетями. В современных загородных посёлках успешно апробированы и работают сложные электронные системы контроля различными коммуникациями, во время действия которой любые неполадки предаются не только в диспетчерскую службу, но и лично владельцу дома.

5. Но самое важное, это увеличение удельной плотности жилья и снижение доли инфраструктурной нагрузки на цену квадратного метра. 

Плюсы и минусы поселка-гибрида

Да, главное преимущество масштабных поселков очевидно — экономия во всем. Крупный проект позволяет снизить не только общие эксплуатационные расходы, но и затраты на содержание объектов социального назначения. Рентабельной и окупаемой инфраструктура в загородном  поселке становится, если его площадь составляет более 50—60 га и, соответственно, количество единиц жилья не менее 300, включая квартиры. Иначе оплата за опции инфраструктуры ложится тяжелым бременем на жителей поселка, что негативно сказывается на имидже поселка и способно отпугнуть часть потенциальных клиентов. Экономическая выгода масштабных проектов заключается также в удешевлении строительства в целом — за счет его размаха и централизации (транспортировка и доставка, заказ и производство материалов и пр.). 

Но есть и ряд сложностей при возведении  такого поселка: 

Сложности при возведении поселка-гибрида

  1. При градостроительной проработке участка должно быть предусмотрено зонирование с учетом многоквартирного жилья. При условии, что большая часть имеющихся в обороте участков пришла из земель сельхозназначения, практически у всех у них разрешенное использование – максимум ИЖС. И это создает серьезные сложности девелоперу с точки зрения перевода земель из одной категории в другую.
  2. Непримиримость хозяев отдельного жилья и проживающих в многоквартирных домах. Человек, покупая коттедж за городом, уходит от осточертевших в городе многоэтажек, многолюдья,  суеты, автомобильных скоплений, выхлопов. Кому понравится смотреть из  окна своего коттеджа на стены и балконы трех-четырехэтажных домов, завешанные сушащимся бельем. Множество судебных исков, возникших в последние годы к застройщикам трехэтажными домами участков под ИЖС в основе своей имеют именно это неприятие.
  3. Социальная неоднородность населения такого поселка, что немаловажно для очень большого количества жителей.
  4. Определенная сложность с инженерной инфраструктурой. Требуется существенно большее количество ресурсов по сравнению с обычным коттеджным поселком. Повышаются требования к инженерным сетям, увеличивается ширина улиц в красных линиях, увеличивается антропогенная нагрузка на окружающую среду и, соответственно, увеличивается перечень и объем мер нейтрализации этого воздействия.
  5. Строительство такого поселка приходится делить на очереди, с учетом того, чтобы не создавать неудобств уже проживающим, устраивать дополнительные временные въезды.
  6. По своему расположению такой поселок должен быть привязан к городу, с тем, чтобы жители имели доступ к рабочим местам. Понятно, что при наличии многоквартирного жилья будут собственники его, которые не обременены большим количеством машин на семью, а соответственно, должны решать вопросы доступа к своему рабочему месту в пределах более-менее комфортного времени. Обычно это не далее, чем 35 км от границы города и при этом хорошая обеспеченность общественным транспортом.Либо гораздо более сложный вопрос – это создание рабочих мест в непосредственной близости к поселку. Пока в нашей стране этот аспект совершенно не рассматривается.
  7. По мере увеличения доли многоквартирного жилья возникает момент нивелирования экономических преимуществ такого подхода. Следующий этап сокращения удельных издержек – это увеличение этажности многоквартирного жилья. А это уже совсем другая история. 

Но на сегодняшний день поселки-гибриды – это уже  реальность. Пока не придумано ничего другого, нам приходится искать пути выхода в сложившейся ситуации. И принимая во внимание все озвученные недостатки поселков-гибридов, свести на «нет» все негативные моменты, имеющие к ним отношение, а может даже постараться минусы превратить в плюсы. 

Например:

   — в поселке-гибриде более высокая плотность населения, большее количество проживающих, что несомненно является крупным минусом. Но зато при таком количестве проживающих есть возможность создать свою, закрытую школу с высоким уровнем обучения и большим спектром услуг, предоставляемым жителям поселка. 

  — в поселке –гибриде гораздо больше возможности строительства и эксплуатации своего торгово-развлекательно-спортивного центра. Вплоть до строительства бассейна. 

 Возможные варианты повышения качества жизни в поселках-гибридах и создания комфортной среды проживания

Способы повышения комфортности проживания в поселке-гибриде

Одним из основных способов повышения комфортности проживания в поселке – гибриде является очень жесткое зонирование. Общественно-деловая, спортивная развлекательная зона должна быть привязана с точки зрения экономии площади участка к наименее привлекательной территории для проживания – на въезде, рядом с проходящей трассой. Если вопрос экономии площади участка не стоит, то разумно это зону сделать центральной и формировать вокруг нее  микрорайон, может быть даже и многоквартирных домов.

Основным инструментом зонирования являются зеленые прогулочные и рекреационные зоны, которые могут не только дистанцировать разные зоны, но и вообще устранить визуальное восприятие их. Необходимо максимально использовать имеющиеся рельефные образования (холм, овраг) именно для визуального разделения участков разной застройки. 

На фоне растущей популярности загородного образа жизни, повышенным спросом, в перспективе, будут пользоваться удачные масштабные коттеджные поселки, так как они представляют собой практически полноценную замену городского жилья по комфорту и уровню инфраструктуры и в то же время обладают рядом преимуществ, в числе которых хорошая экология и безопасность.  

Обязательные составляющие собственной инфраструктуры поселка-гибрида

В каждом посёлке высокого уровня должна присутствовать собственная инфраструктура. В первую очередь это супермаркет или, хотя бы, минимаркет и медицинский центр (чтобы не думать, сколько продуктов ещё осталось, есть ли детское питание и не случится ли непредвиденных казусов со здоровьем). Обязательны: хорошо освещённые аккуратные дорожки, газоны, ограды. Конечно, охрана. Спортивный комплекс — вот ещё одна важная часть инфраструктуры посёлка высокого уровня, также как и культурно — развлекательный комплекс. В ряду обязательных составляющих — гостевая автостоянка на территории посёлка любого уровня и детские площадки. Здание администрации, как правило, находится в посёлке, для того чтобы считаться самостоятельным и престижным. 

По какому пути идти в развитии поселков-гибридов: Европа или свой путь?

В вопросах развития малоэтажного загородного строительства Россия выбирает, похоже, свой путь. Вся Европа малоэтажные поселки концентрирует вокруг городов и существующих малоэтажных застроек, используя для жителей поселков городскую инфраструктуру.По сути дела, комплексные многофункциональные поселки с большим количеством жилых владений – это небольшие города по меркам Европы, имеющие в своем составе и ряд промышленных предприятий (как минимум логистика), и небольшие амбулатории, и пр. пр. Поселками же в Европе называют небольшие поселения на 25-60 владений, монофункциональные, застроенные только отдельными коттеджами.

Поселки-гибриды в Европе: Лапперсдорф, Германия

Поселки-гибриды в Европе: Лапперсдорф, Германия

Современные подходы к формированию инфраструктуры за рубежом не подразумевают единых требований к ее наполнению. Это среда, и как любая среда, она зависит от внешнего окружения и потребительских привычек населения.
Во всех рассматриваемых поселках инфраструктура хорошо развита: есть школы, детские сады, магазины, рестораны, спортивные сооружения, а также, зачастую, офисы, церкви и др. Однако стоит отметить, что большинство коттеджных поселков в Европе создается рядом с уже застроенными малоэтажным жильем территориями и зачастую являются  их частью. Жители вновь создаваемых поселков пользуются инфраструктурой всего малоэтажного района, так что при строительстве домов в дополнение к уже развитой территории, большое количество объектов инфраструктуры строить не требуется. Значительные территории (иногда до 50% площади земельного участка) отводятся под открытые пространства и парковые зоны. Неотъемлемая составляющая современного поселка – вело- и пешеходные дорожки. Поселки на удалении от городов, без развитой инфраструктуры – не распространены.
В то же время существуют поселения элит-класса, с малым количеством домов и ограниченным набором инфраструктуры. Они могут располагаться вдалеке от населенных территорий. Им присуща уникальность концепции. Например, это может быть поселок вокруг средневекового замка или для людей предпенсионного возраста. Это дорогое жилье, обладающее уникальными характеристиками. 

В наших условиях полностью примыкать застройкой к городу неразумно. В малых городах нет достойной инфраструктуры, а к мегаполисам примыкать – нет никакого смысла менять шило на мыло. Поэтому «Да здравствует свой, уникальный путь».

Полностью презентацию вы можете скачать здесь. 

А если и вы хотите поделиться своими интересными мыслями на тему девелопмента и продаж загородной недвижимости, прошу высылать ваши материалы мне на почту — ozagorode.ru@gmail.com. Если они будут соответствовать четырем критериям: УНИКАЛЬНОСТЬ (еще нигде не публиковались), АКТУАЛЬНОСТЬ (интересная тема, которая плохо раскрыта в интеренете или является сугубо вашей компетенцией), ПРОФЕССИОНАЛЬНАЯ направленность (статья должна быть интересна девелоперам, риэлторам, консультантам и в меньшей степени направлена на конечного потребителя), НЕ РЕКЛАМНЫЙ характер информации, то я их с удовольствием опубликую на страницах рубрики «Особое мнение» . 

Я в социальных сетях.

Открытость - путь к успеху. С удовольствием приму вас в круги своих друзей на любой из платформ, если ваш интерес к тому, что я делаю, искренний и взаимный.

Стучитесь в Facebook, ВКонтакте, Linkedin, Instagram,Twitter, Google+.

И не забудьте "лайкнуть" страничку блога "О Загороде" в Facebook.

Читайте также официальные блоги компаний холдинга Vesco Group: vesco-consulting.ru/blog, vesco-realty.ru/blog, podryady.ru/blog

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *