Тенденции и перспективы локального рынка дальних проектов (далее 70 км от МКАД)

Дальние проекты постепенно уходят вглубь Подмосковья, и если в 2007 году к данном сегменту относились проекты расположенные далее 50 км от МКАД, то сейчас — далее 70 км от МКАД. С освоением подмосковных земель застройщики уходят все дальше, перемещаясь в соседние области. При этом можно отметить, что покупателям важно не столько расстояние от Москвы, сколько направление с точки зрения транспортной доступности и времени, которое затрачивается на дорогу.

Благодаря проведенному анализу предложения и спроса на рынке коттеджных поселков, расположенных далее 70 км от МКАД, можно сделать следующие выводы о перспективности для девелопмента указанного рынка.
При выборе домовладения на удалении более 70 км от МКАД люди руководствуются различными мотивами – сезонное или постоянное проживание, дача или полноценный загородный дом, жилье для родителей или для себя и т.д. Однако основным мотивом приобретения недвижимости в дальней зоне является сезонное проживание в выходные, праздничные дни или в период отпуска.

Рынок «дальней» загородной недвижимости как демонстрирующий уверенный рост, перспективен для девелопмента. Растущими остаются два сегмента недвижимости: эконом и элит. Сегмент доступного жилья отличается значительным превышением спроса над качественным предложением. Большинство покупателей, принимая решение о покупке дома, стремятся найти наиболее выгодное для себя решение, поэтому ориентируются на поселки, расположенные на значительном удалении от столицы (оптимальное соотношение цена-качество-экология).

Покупатель при любых условиях, даже если рынок стабильно развивается и растет, хочет купить недвижимость, затратив как можно меньше средств. На рассмотренном локальном рынке существует дисбаланс между предложением и спросом. Так, основной спрос приходится на дома до $200 тыс., в переложении же доминируют более дорогие строения. Застройщики же при любых условиях хотят увеличить норму прибыли, поэтому разрыв между спросом и предложением по-прежнему будет наблюдаться.

Необходимо обратить внимание на возможности девелопмента в части форматов возводимого загородного жилья. Наибольший интерес сегодня отмечен в сегменте земельных участков без обязательного подряда на строительство, при этом желательно, чтобы они были обеспечены основными коммуникациями (свет+газ). Кроме того востребованы и недорогие индивидуальные дома, в поселках на завершающих стадиях строительства.

Отмечается интерес состоятельных покупателей и к участкам земли размером от 50 соток для строительства на нем ранчо или усадьбы. Такие домовладения должны находиться в окружении леса или вблизи водоемов, быть обеспечены всеми коммуникациями, и иметь разнообразную инфраструктуру (яхтинг, поле для гольфа, эллинг). Как правило, для покупателей это не первый и даже не второй дом. Имея квартиру в Москве и коттедж в ближнем Подмосковье, дальнюю дачу они приобретают для отдыха и занятий спортом. Цены на такую недвижимость превышают десятки миллионов рублей. Можно ожидать, что спрос на подобные домовладения будет расти с освоением ближних земель. Потенциальные владельцы усадеб стремятся не только к активному отдыху, но и сделать выгодные вложения. Земля даже на значительном расстоянии от МКАД будет постепенно дорожать, а сейчас она явно недооценена рынком, что дает возможность приобретать обширные наделы за вполне приемлемую цену.

Стоит, однако, отметить, что основная проблема дальних проектов — отсутствие необходимого инфраструктурного минимума (больницы, детские сады, магазины). Формат дачи предполагает доступность цен на домовладения, поэтому застройщики сокращают затраты на возведение дополнительных объектов. Можно рассматривать дальнюю дачу как место для ПМЖ при близком расположении ее к крупному населенному пункту, где имеются все необходимые социальные объекты. Оптимальным удалением поселка от ближайшего города считается расстояние в 10-20 км, от крупных транспортных магистралей – до 5 км.

Поэтому перспективным направлением развития эконом сегмента, могут стать сетевые поселки, основным преимуществом которых является экономия на разработке и реализации проекта. В таких комплексах возможно строительство общей инфраструктурной части, рассчитанной на все проекты сети, что позволит расширить ряд запланированных объектов, а также приведет к более быстрой их окупаемости.

Еще одним минусом дальнего Подмосковья является отсутствие коммуникаций. План подведения магистрального газа составлен на годы вперед и зачастую выполняется ГУП «Мосгазом» со значительным опозданием. Для застройщика подведение электричества, газа, централизованной воды и канализации требует дополнительных денежных вливаний и времени. В итоге большинство девелоперов ограничиваются подведением только света, оставляя решение об остальных инженерных сетях на усмотрение собственников и организующихся ТСЖ или ДНП.

В целом, можно отметить потенциал развития сегмента, при условии, что новые проекты будут удовлетворять следующим требованиям:

  • • Транспортная доступность (время в пути 2-2,5 часа), наличие альтернативного транспорта (железнодорожная ветка, автобусная остановка);
  • • Небольшая площадь домовладений – 80-200 кв.м.;
  • • Из коммуникаций важно наличие электричества, вода и канализация могут быть индивидуальными – септики и колодца;
  • • Площадь участков без подряда преимущественно до 20 соток; есть спрос и на наделы свыше 40-50 соток;
  • • Бюджет покупки: для коттеджей до $200 тыс., для участков без подряда – до $100 тыс.;
  • • Степень готовности поселка – свыше 50%; коттеджей – под чистовую отделку;
  • • Минимальный набор инфраструктурных объектов – аптека, магазин, парковка, детская и спортивная площадка; 
  • • Материал строительства домов – дерево или пенно- газобетонные блоки;
  • • Удаленность поселка от областного центра, крупного населенного пункта – не более 20 км.
  • • Назначение земли – не имеет принципиального значения.

Я в социальных сетях.

Открытость - путь к успеху. С удовольствием приму вас в круги своих друзей на любой из платформ, если ваш интерес к тому, что я делаю, искренний и взаимный.

Стучитесь в Facebook, ВКонтакте, Linkedin, Instagram,Twitter, Google+.

И не забудьте "лайкнуть" страничку блога "О Загороде" в Facebook.

Читайте также официальные блоги компаний холдинга Vesco Group: vesco-consulting.ru/blog, vesco-realty.ru/blog, podryady.ru/blog

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *