Объем предложения рынка недвижимости Дмитровского шоссе

По уровню развития рынка загородной недвижимости Дмитровское шоссе всегда входило в пятерку наиболее развитых и востребованных направлений. Этому способствовали его природные характеристики, в частности, наличие на направлении водохранилищ, рек, горнолыжных курортов и лесной зоны.

Дмитровское шоссе (трасса А104) расположено на севере Московской области и соединяет с Москвой такие крупные города и населенные пункты как Долгопрудный, Лобня, Икша, Яхрома, Дмитров и Дубна. Общая протяженность трассы составляет 125 км. Из-за большого числа населенных пунктов и светофоров трассу сложно отнести к категории скоростных — по транспортной загруженности это одно из самых напряженных направлений.

Основные места заторов в часы пик: район МКАД, где к собственному транспорту добавляются потоки с Коровинского шоссе, Бескудниковского бульвара и автомобили  Алтуфьевского шоссе, а также поворот в сторону г. Лобня — на данный участок трассы, приходится около 80% от общего машинопотока по Дмитровскому шоссе. Относительно свободное движение начинается после 20-го километра. Средняя скорость движения по Дмитровскому шоссе составляет не более 50-90 км/ч.

Реконструкция Дмитровского шоссе завершится к концу 2013 года.

Большим преимуществом трассы является то, что доехать до нужного места можно не только на машине, но и общественным транспортом. Железная дорога от Савеловского вокзала проходит практически параллельно шоссе.
В данном исследовании было оценено предложение домовладений по Дмитровскому шоссе. На данный момент общий объем выставленных на продажу объектов составляет 3 439 единиц, т.е. 4,4% от домовладений по всему Подмосковью.

Объем предложения по типам загородной недвижимости
Наибольшая доля объектов приходится на земельные участки без обязательного подряда на строительство. Индивидуальные жилые дома уступают им по предложению в 5 раз — 490 коттеджей в продаже против 2446 участков.
Предложение таунхаусов и апартаментов минимально. Данные форматы не пользуются особой популярностью у девелоперов трассы. Подобное связано с выгодными природными характеристиками мест — наличие рек, водохранилищ, спортивных парков. Обилие различных привлекательных для отдыха объектов позволяет девелоперам реализовывать либо землю по достаточно высоким ценам, либо строить дома.

Для загородных комплексов локального рынка характерны следующие показатели:
Качественные характеристики объектов локального рынкаРассматриваемые загородные комплексы находятся на различных этапах строительства — от «проходящих стадию межевания» до «полностью готовых».

Коммуникациями обеспечены не все проекты. Так, например, в проекте «Уютный» все вопросы по инженерным сетям будут решать собственники. Газ не планируется подводить к 9 проектам — «Андрейково», «Дядьково», «Яхрома Ривер», «Дюна» и др.

В 13 загородных комплексах, расположенных по Дмитровскому направлению, не будет построено никаких объектов инфраструктуры. В остальных поселках строятся различные досуговые и развлекательные центры.

Структура предложения рынка недвижимости Дмитровского шоссе по удаленности

Предложение объектов рынка достаточно разнообразно на всем протяжении шоссе. При этом наибольшее число проектов представлено в зоне 30-50 км от МКАД.

Самый близкорасположенный загородный комплекс рынка — «Северная слобода-2». Проект бизнес класса хорошо известен, он находится на рынке с 2005 года. На сегодня большинство объектов в этом поселке реализовано.

Структура предложения рынка недвижимости Дмитровского ш по удаленности
В зоне свыше 90 км от МКАД объем предложения возрастает за счет проектов из близлежащих областей, ориентированных на столичный рынок (например, «Paradise Marina Village», «Карповское», «Прибрежный»).
Наиболее удален среди рассматриваемых комплексов поселок «Карповское» — 200 км от МКАД. В поселке предлагаются только земельные участки без обязательного подряда на строительство, из коммуникаций — электричество.

Структура предложения рынка недвижимости Дмитровского шоссе по стоимости

Минимальная цена на индивидуальные домовладения зафиксирована в коттеджном поселке «Нерощино» (45 км от МКАД) — $520 за 1 кв.м. Однако за подобную цену предлагается не готовый дом, а лишь подряд на его строительство.
Самые дорогое предложение — коттедж в поселке бизнес класса «Целеево» — $5320 за 1 кв.м.
Структура предложения домовладений Дмитровского ш. по стоимости за 1 кв.м.Апартаменты на исследуемом локальном рынке предлагаются только в 3-х малоэтажных комплексах — «Сорочаны», «Green Light», «Дубна Ривер Клаб».
Диапазон цен на квартиры в проектах локального рынкаВ целом, средняя стоимость 1 кв.м./1 сотки, в зависимости от формата домовладений, на локальном рынке зафиксирована на следующем уровне:

  • •    Коттеджи — $1875
  • •    Таунхаусы — $2010
  • •    Апартаменты — $2450
  • •    Участки без подряда — $7380

Диапазон цен на участки без подряда в проектах локального рынкаМинимальная стоимость 1 сотки земли на локальном рынке зафиксирована в проекте «Уютный» (87 км от МКАД). Проект рассчитан на 289 земельных участков площадью от 6 до 14 соток. Стоимость земли колеблется $575-$800 за 1 сотку. Вопросы по коммуникациям собственники наделов будут решать самостоятельно.
Самая дорогая земля предлагается в поселке «Пестово» — $35 тыс. за 1 сотку.

Структура предложения домовладений по общей стоимости:
Структура предложения домовладений Дмитровского ш. по общей стоимостиНа локальном загородном рынке максимально предложение недорогих участков стоимостью до $50 тыс. При этом 37,3% земельных наделов данной ценовой группы относятся всего к двум проектам — «Дмитроград», «Маринино».
Стоит отметить, что в большинстве проектов цены на коммуникации уже заложены в контракте. Однако ряд девелоперов затраты на подключение инженерных сетей выделяют отдельной суммой:

Структура предложения по доплате за коммуникацииСтруктура предложения по площади

Все предложение домовладений Дмитровского направления было оценено в зависимости от их размера и площади придомового участка:

Структура предложения по площади домовладенияУспешные проекты, поселки-аутсайдеры. Их характеристика, причины успеха и неудач

В рамках исследования составлен рейтинг ТОП-5 самых удачных и неудачных проектов локального рынка.
Критерием успешности проектов выступал показатель динамики продаж домовладений.

Динамика продаж успешных проектов и проектов аутсайдеров локального рынкаК преимуществам успешных проектов можно отнести:

  • Хорошая транспортная доступность – можно добраться автобусом или электричкой;
  • Уверенные темпы строительства, подведение коммуникаций, высокое качество;
  •  Юридическая чистота сделки, полный пакет необходимых документов; 
  • Невысокая стоимость домовладений;
  • Предоставляется рассрочка.

К недостаткам проектов аутсайдеров можно отнести:

  • Приостановка строительства, перенос сроков сдачи комплексов;
  • Нерациональные планировки домовладений;
  • Высокий уровень цен;
  • Неразвитость инфраструктуры.

Я в социальных сетях.

Открытость - путь к успеху. С удовольствием приму вас в круги своих друзей на любой из платформ, если ваш интерес к тому, что я делаю, искренний и взаимный.

Стучитесь в Facebook, ВКонтакте, Linkedin, Instagram,Twitter, Google+.

И не забудьте "лайкнуть" страничку блога "О Загороде" в Facebook.

Читайте также официальные блоги компаний холдинга Vesco Group: vesco-consulting.ru/blog, vesco-realty.ru/blog, podryady.ru/blog

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *