Развитие рынка коттеджных поселков до 2004 года

Для начала предлагаю определиться с термином «коттеджные поселки». Коттеджные поселки – организованные охраняемые малоэтажные комплексы, ориентированные преимущественно для постоянного проживания и расположенные в пределах часа езды от МКАД: до 50-60 кмпо высокоскоростным трассам (Новорижская, Киевская, Симферопольская, Калужская) и до 40-50 км по загруженным магистралям.

Давайте рассмотрим развитие рынка коттеджных поселков в период до 2004 года. 

Загородный рынок начал свое развитие около 15 лет назад, с широким развитием сделок купли-продажи городской и загородной недвижимости. После 1996 года сформировалась тенденция строить коттеджи на территориях заброшенных или экономически нерентабельных объектов: окраинах старо-дачных поселков, сельских населенных пунктов, оздоровительных учреждений, пионерских лагерей, где уже существуют подведенные коммуникации. Такая тенденция была обусловлена стремлением сократить издержки за счет существующих подведенных коммуникаций. 

Рынок коттеджных поселков — 2002 год

Весна-лето 2002 года ознаменовались выходом на рынок сразу нескольких перспективных поселков, в большинстве которых продажи начинались сразу, хотя сроки сдачи в эксплуатацию приходились на лето – осень следующего года.

Коттеджи и особняки, построенные на окраинах поселков, пансионатов или просто в чистом поле, теряют свою актуальность, клиенты все чаще переезжают в охраняемые поселки с единой службой охраны, эксплуатации, построенные единым инвестором-застройщиком. С уверенностью многие эксперты говорят о том, что следующий год станет «Годом поселков». Нарождается подлинный бум в сегменте охраняемых поселков, они растут как грибы после дождя. Каждый месяц на рынок выводится по 2-3 новых поселка, или заявляется о намерении построить такой поселок. Лидируют в данном сегменте два направления: Рублево-Успенское и Новорижское. 

Развитие рынка коттеджных поселков в I-II кварталах 2003 г

Зима 2002-2003 года стабилизировала цены на загородную недвижимость, однако приближение весны заставило многих владельцев недвижимости и девелоперов задуматься о повышении цен. В конце февраля многие известные на рынке поселки, объявили о повышении цен на 10-15% (то есть на 50-100$ за кв.м.). Это говорило о позитивных ожиданиях игроков рынка относительно будущей покупательской активности.

Параллельно идет снижение цен на объекты в неохраняемых поселках, так называемых «шанхаях». Объекты эти становятся все менее востребованы, и сроки их экспозиции на рынке выросли с прежних 3-5 месяцев (начало-середина 2002 года) до 6-8 месяцев (февраль 2003г.). Торг с владельцем дома в «шанхае» для покупателя становится очень увлекательным занятием – скидки доходят до 20-30%. Объекты в неохраняемых поселках покупать не выгодно – в долгосрочном аспекте это отрицательная доходность.

Вместе с тем, значительно растут цены на земельные участки в охраняемых поселках. Например, в Архангельском в 2001 году сотка стоила $7 тыс. -$9 тыс. В конце 2003-го года даже за $40 тыс. (за сотку) покупателям нечего предложить. За два с небольшим года – рост более 400%. На Николиной горе еще в 2000 году сотка стоила $5 тыс. -$8 тыс., а теперь земля стоит по $25 тыс.-$30 тыс. за сотку.

Ясно обозначилась тенденция на снижение рентабельности проектов строительства коттеджных поселков. В 2002 году нормальным считался уровень в 60-80%, зачастую было и 120-150%. Сейчас все идет к тому, что инвесторам в загородном секторе придется планировать 30-50%, а к концу года – 20-30%, то есть поселковое строительство сравняется по доходности со многими другими рынками для инвестирования. Объясняется это удорожанием земли и ростом конкуренции.

Примеры, когда дорогие поселки из-за просчетов авторов, застаиваются на рынке, уже есть: «Подушкино-таун», «Березовый лес», «Вымел». 

Развитие рынка коттеджных поселков в III-IV кварталах 2003 г. – I-II кварталах 2004 г 

Несмотря на закат сезона появляется большое количество новых поселков, в том числе и в категории элит и бизнес. Наиболее интересные с точки зрения покупателей предложения: «Бельгийская деревня» и «Лукоморье» на Калужском ш., «Бенилюкс» и «Павлово» на Новорижском ш., «Рублевский» и «Лапино-Град» на Рублево-Успенском ш., «Зеленый Мыс» и «Лазурный берег» на Дмитровском ш.

Появляется большое количество предложений по продаже земельных участков в организованных поселках без строительного подряда, что позитивно сказалось на темпах продаж в поселках с единой концепцией застройки в ценовом сегменте до $350 тыс.

Возможно и это, наряду с другими факторами, послужило толчком активности покупательского спроса в ценовом сегменте до $350 тыс. Причем 70% заявок адресованы все тем же популярным Новорижскому, Калужскому, Дмитровскому шоссе. Этот период стал наиболее удачным для поселков имеющих аналогичные предложения.

Все больше появляется предложений от банков по ипотечному кредитованию.

Этот период дает начало появлению на рынке качественно нового потенциального покупателя. Средний класс начинает интересоваться не только таунхаусами, но и отдельно стоящими коттеджами в строящихся поселках. Возможность рассрочки платежа до 1 года и снижение банковских кредитных ставок позволяет стабильному среднему классу приобретение загородной недвижимости.

Появляется больше клиентов, инвестирующих собственные финансовые средства на приобретение загородной недвижимости в коттеджных поселках, предлагающих коттеджи и таунхаусы на нулевом этапе строительства, с целью реализации позже, когда поселок почти готов к проживанию и цена за квадратный метр увеличивается почти вдвое. 

Я в социальных сетях.

Открытость - путь к успеху. С удовольствием приму вас в круги своих друзей на любой из платформ, если ваш интерес к тому, что я делаю, искренний и взаимный.

Стучитесь в Facebook, ВКонтакте, Linkedin, Instagram,Twitter, Google+.

И не забудьте "лайкнуть" страничку блога "О Загороде" в Facebook.

Читайте также официальные блоги компаний холдинга Vesco Group: vesco-consulting.ru/blog, vesco-realty.ru/blog, podryady.ru/blog

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *