5 стратегий выхода из сложной ситуации при флиппинге недвижимости

exit-strategies1В одной из предыдущих статей мы уже говорили о том, что такое флиппинг и как это работает. Сегодня продолжим эту тему и посмотрим, в какие сложные ситуации можно попасть и как преодолевать возникшие проблемы.  Предлагаю вашему вниманию пост, написанный Майклом ЛаКава (Michael LaCava) – американским инвестором в недвижимость, тренером по флиппингу и президентом компании Hold Em Realty  из Массачусетса, которая занимается реконструкцией и ремонтом разрушенных и ветхих зданий для повышения общего качества недвижимости в районе. Он ведет веб-сайт Школы Флиппинга, где обучает начинающих инвесторов в недвижимость премудростям флиппинга.

Как вы уже, наверное, знаете, суть флиппинга в том, чтобы купить дешевую недвижимость, переделать ее, немного отремонтировать и быстро продать так, чтобы получить прибыль. Но иногда дела идут не так, как планировалось. Закон Мерфи гласит: если есть вероятность того, что какая-нибудь неприятность может случиться, то она обязательно случится. Конечно, не стоит постоянно думать только о плохом, но советую всегда следовать правилу: «надейся на лучшее… но готовься к худшему». И на этот случай хорошо бы иметь под рукой надежную стратегию, которая поможет избавиться от проблемы.

А проблемой может стать, например, дом, который вы никак не можете продать… или еще что-нибудь.

Поэтому, если вы попали в ситуацию, когда вы либо не можете продать недвижимость, либо обстоятельства складываются так, что нужно продать ее быстрее, чем вы планировали, я предлагаю вам несколько стратегий, которые помогут вам выйти  из сложившейся проблемной ситуации. Но прежде, чем начинать сделку, нужно все тщательно  обдумать и решить, что именно вам наиболее подходит.

ТОП-5 стратегий выхода из сложной ситуации при флиппинге недвижимости

1. Снижайте цену

Стратегия номер один – просто сбавьте цену. Но не просто снижайте — идея заключается в том, чтобы каждый раз определить, где крайний лимит цены, и действовать исходя из него.

Конечно, каждый день, пока ваша недвижимость находится на рынке продаж, стоит вам денег – прежде всего потому, что, как правило, вы берете кредит, чтобы провернуть свою сделку, и чем дольше вы продаете, тем больше набегают проценты по кредиту. Поэтому вы должны осознавать, чем чревато снижение цены на каждую тысячу долларов и как это соотносится с той предельной суммой, ниже которой цену опускать нельзя.

Если вы продаете недвижимость за $300,000 и ваш планируемый доход, вероятно, составит $60,000, то у вас есть возможность опускать цену. Если же доход будет всего лишь $20,000 то возможности сбрасывать цену у вас уже меньше.

Лучшим способом справиться с этой проблемой будет заранее определить ARV (ARV или After Repair Value – «стоимость после ремонта» — ожидаемая стоимость недвижимости после осуществленного ремонта, прогнозируемая на основе стоимости подобной недвижимости в районе). Возможно, это вообще поможет вам избежать подобной ситуации.

Иногда вам приходится снижать цену и принимать неприятные последствия (а этими неприятными последствиями может быть маленькая прибыль или – в худшем случае – даже убыток). Если это как раз тот случай, советую усвоить этот урок и перейти к следующему.

2. Лизинг

Стратегия выхода из сложной ситуации номер два – то, что называют вариантом лизинга.

Вариант лизинга состоит в том, чтобы найти покупателя, у которого есть определенная сумма денег и он способен внести депозит. Этот депозит и последующие оплаты аренды закрепят право покупателя выкупить недвижимость к определенной дате в будущем.

Для вас это выгодно, т.к. вы раньше времени получите некоторую сумму, таким образом, сможете извлечь прибыль от своего имущества.  Затем вы сможете обязать покупателей платить ежемесячную арендную плату плюс опционный взнос сверх ренты,  — это также обеспечит вам регулярное поступление денежных средств.

Лизинг может быть лучше, чем просто сдача в аренду, т.к. у вашего арендатора будет законный интерес по отношению к недвижимости, и он будет хорошо о ней заботиться.

При лизинге арендатор может сделать депозитный вклад в пределах от $10,000 до $50,000 в зависимости от стоимости недвижимости. Вы как арендодатель можете оставить себе эти деньги в случае, если арендатор передумает покупать имущество. Это оплата является безвозвратной и совершенно законной.

Вариант предоплаты защищает вас и ваши инвестиции, и если арендатор передумает покупать имущество, деньги не будут ему возвращены. Но для арендатора это тоже выигрышный вариант, так как нередко складывается такая ситуация, когда у него есть хорошая работа, есть деньги, но плохая кредитная репутация. (А причиной возможной плохой кредитной репутации не обязательно должна быть его недобросовестность, это может быть просто развод, или несвоевременная оплата счетов, или еще что-нибудь).

Итак, в нашем случае арендатор не хочет арендовать имущество, он хочет владеть им. Вариант лизинга для него является прекрасной возможностью стать владельцем дома, что одновременно помогает вам решить ваши проблемы. И если вам не подходит первый вариант (продажа дома по сниженной цене), вариант лизинга часто является идеальным решением.

3. Сдача в аренду  

Стратегия номер три – это сдача недвижимости в аренду. То есть, вы приобретаете дом, но впоследствии не перепродаете его, а сдаете внаем. Если вам не подходит продажа по низкой цене, сдача в аренду будет неплохим вариантом.

Первое, чего вы должны избежать в любом случае – это невозврат кредита, поэтому погашение кредита получаемой арендной платой будет хорошим вариантом для этого.

Невозврат вашего первого займа – быстрый способ закончить свою карьеру в области флиппинга недвижимости, поэтому лучше стать домовладельцем и сдавать недвижимость в аренду, пусть она работает на вас.

Прежде чем приобрести дом для переделки, следует поинтересоваться уровнем спроса на арендную недвижимость в вашем районе. Это не обязательно означает, что если в вашем районе неблагоприятная ситуация на рынке аренды, то вам стоит вообще отказаться от сделки. Но лучше все знать заранее.

Возможно, вы покупаете недвижимость в том районе, где аренда домов пользуется большим спросом, поэтому покупка может быть дважды выгодной: после переделки дом можно будет не только выгодно продать, но и легко сдать в аренду. На самом деле, мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда приходится решать, что выгодней:  сдать недвижимость в аренду, или сразу продать ее, после того, как переделка будет завершена.

4. Перепродажа недвижимости другому инвестору

В идеале процесс флиппинга заключается в том, что вы покупаете недвижимость ниже рыночной цены, обновляете ее, и затем продаете с выгодой для себя. Но иногда складываются такие ситуации, когда вы не имеете возможности следовать этой схеме. И тогда вы можете воспользоваться вариантом перепродажи дома другому инвестору без переделок.

Эта стратегия называется «wholesaling». В чем ее суть? Вы находите и покупаете недвижимость по низкой цене и затем «как есть», без ремонта, перепродаете ее другому инвестору по более высокой. Как правило, другой инвестор покупает эту недвижимость для флиппинга. В результате вы получаете разницу между покупной и продажной ценой.

Около года назад я перепродал недвижимость другому инвестору, потому что у меня было несколько открытых сделок, и в тот момент я просто не мог ею заниматься.

Эту недвижимость я покупал с намерением перенести туда свой офис. Но позднее из-за  сложностей с местным инспектором по строительству я передумал. Поэтому я решил продать ее другому инвестору в том виде, как она была, чтобы просто избавиться от нее. На самом деле, с этой недвижимостью не было проблем, просто в тот момент она мне не была нужна.

Поэтому я перепродал ее другому инвестору и был свободен от обязательств, поэтому я смог сконцентрироваться на работе по другим объектам, в отношении которых я в тот момент работал.

5.  Перепродажа покупателю

Иногда возникает ситуация, когда вам нужно срочно продать какую-то недвижимость, которую вы приобрели ранее. Неважно по какой причине, но вам нужно срочно ее продать. Следующая стратегия – хотя мы очень редко к ней прибегаем – может быть решением в вашем случае.

Для нее нет точного слова, но если предыдущая стратегия называется «wholesaling» — перепродажа недвижимости другому инвестору «как есть», то для этой я придумал новое слово — «wholetailing» — перепродажа «как есть», но уже не инвестору, а покупателю.

Скажем, вы купили недвижимость, и по какой-то причине вам нужно быстро от нее избавиться. Может быть, вам подвернулась другая сделка и вы решили закрыть эту, и вам нужны деньги от этой сделки, чтобы финансировать другую.

Поэтому вместо того, чтобы делать капитальную переделку недвижимости, вы просто делаете там генеральную уборку. Возможно, этот дом использовался в качестве склада, или в доме полный беспорядок, или там стоит плохой запах от мусора, домашних животных или что-то подобное.

Чтобы быстро избавиться от недвижимости такого рода, вам необходимо все там очистить и убрать, чтобы придать ей презентабельный и товарный вид. Возможно, придется нанять рабочих, которые все вымоют. А может быть, вам потребуется просто заменить ковровое покрытие, обновить деревянные полы и заново отполировать мебель.

Поэтому, вместо масштабной переделки дома вы просто вкладываете $10,000 или даже $5,000 и выполняете небольшой косметический ремонт.

Но «косметический ремонт» нужен просто для обновления, а не для маскировки  серьезных недостатков. Я не терплю тех агентов, которые при продаже всячески скрывают известные проблемы недвижимости – например, зараженность плесенью или конструктивные недостатки, —   которые могут серьезно ударить по покупателю.

Когда вы делаете ремонт, даже косметический, вы должны ответственно подойти к этому вопросу. Поэтому если вы знаете о серьезных проблемах в доме – таких, как  неполадки электропроводки, плесень или проблемы конструкции, — не стоит пытаться его продавать в таком виде.  Я сейчас говорю не об этом.

Когда я говорю о том, чтобы сделать «генеральную уборку» или «косметический ремонт», я подразумеваю, что сам дом в хорошем состоянии: с устойчивым фундаментом, крепким каркасом и стенами, просто он слегка запущен и смотрится непривлекательно, и ему сравнительно легко придать товарный вид.

Как я уже сказал выше, «wholetailing» — это перепродажа недвижимости покупателю без проведения серьезной переделки. Если ваш брокер подсказывает вам, что рынок является благоприятным для проджажи недвижимости без ремонта и реконструкции, то эта стратегия как раз кстати.

Полностью отремонтированная недвижимость может стоить $220,000 но вы предлагаете ее за $160,000. Ваша прибыль от быстрой продажи может составить всего лишь $20,000 вместо более значительной суммы, которую бы вы получили в случае полной реконструкции дома.

Суть в том, чтобы вы смогли быстро заработать, не создавая для себя лишних проблем и трудностей. Возможно, у вас просто слишком много работы или вам приходится одновременно работать над несколькими сделками, а вам бы хотелось сосредоточиться на более выгодных вариантах

В таком случае, wholetailing будет неплохим вариантом выбраться из данной ситуации, поэтому я и советую не забывать об этой стратегии.

Оригинал статьи можете прочитать здесь.

Я в социальных сетях.

Открытость - путь к успеху. С удовольствием приму вас в круги своих друзей на любой из платформ, если ваш интерес к тому, что я делаю, искренний и взаимный.

Стучитесь в Facebook, ВКонтакте, Linkedin, Instagram,Twitter, Google+.

И не забудьте "лайкнуть" страничку блога "О Загороде" в Facebook.

Читайте также официальные блоги компаний холдинга Vesco Group: vesco-consulting.ru/blog, vesco-realty.ru/blog, podryady.ru/blog

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *