Что такое «флиппинг» и как переделать дом с целью перепродажи

Flipping_Homes1Термин «Flipping» используется преимущественно в США и означает покупку каких-то активов для последующей их быстрой перепродажи с целью получения прибыли. И хотя флиппинг можно применить к любому виду активов, чаще всего этот термин употребляется в сфере недвижимости.

Предпосылок для зарождения такого инвестиционного движения в России не так много. Низкая ликвидность рынка, высокая волотильность, курсовые риски и отсутствие адекватных ипотечных инструментов делают свое дело.  В связи с этим, доходность на одну сделку получается гораздо ниже, чем в США, а риски надолго застрять в недвижимости крайне высоки. 

Зачастую, такой инструмент доступен только представителям крупных риэлторских компаний, которым могут поступать предложения по объектам недвижимости, требующие наискорейшей реализации из-за финансовых затруднений собственника. Такие предложения могут даже и не поступить в открытую продажу. 

В чем же особенности классического американского флиппинга? Вы покупаете какой-то ветхий объект недвижимости ниже рыночной стоимости, каким-то образом увеличиваете его ценность и в течение короткого времени выгодно его перепродаете. Флиппинг отличается от инвестирования в развитие (development investing), при котором покупатель приобретает недвижимость в процессе девелопмента, а затем продает или сдает ее в аренду, после того как она будет готова к заселению. Если все правильно рассчитать и сделать, то при флиппинге вы можете получить до 50 тысяч долларов прибыли с каждого объекта, причем, произойдет это в течение 90 дней.  

Разумная покупка

1.    Изучите вопрос покупки дома или квартиры. Если вы уже что-то покупали, то вам уже знаком процесс, и вы знаете, что надо делать. Если же вы никогда не покупали недвижимость, проконсультируйтесь с риэлтором и со специалистом по финансам. При покупке дома вам придется пройти через несколько этапов: переговоры по предложению, получение кредита, составление акта купли-продажи и вступление во владение.flipping-1

  • Переговоры по предложению: Поскольку устный договор не является юридически закрепленной продажей, необходимо подготовить письменную оферту и передать ее владельцу и / или риэлтору. В оферте должна быть указана цена, а также сроки и условия продажи. Если предложение принимается, оно становится договором купли-продажи, имеющим юридическую силу.
  • Получение кредита: Если только у вас под рукой нет чемодана, набитого деньгами, вам понадобится кредит.  Есть масса различных вариантов кредита, поэтому выберите тот, который вам подходит, и задайте интересующие вас вопросы кредитному брокеру. Некоторые залоговые варианты подразумевают вначале весьма привлекательные процентные ставки, но по истечении определенного периода времени они резко возрастают (регулируемая ставка по закладной). Этот вариант вполне может вам подойти, так как при флиппинге предполагается, что вы быстро продадите дом.
  • Составление акта купли-продажи: это юридическое действие, подтверждающее, что любые обязательства, принятые одной или обеими сторонами, были выполнены. 

2. Изучите риски, связанные с флиппингом. Покупка дома с целью выгодной перепродажи может быть связана с риском. Вы берете в долг большую сумму с расчетом потенциальной прибыли в будущем. Иногда вы не получаете прибыль, или это происходит не так быстро, как хотелось бы. Вы будете владеть купленной недвижимостью дольше, чем предполагалось, при этом вам придется выплачивать проценты по кредиту, оплачивать налог на собственность, а также расходы по содержанию вашей недвижимости.   Иногда приходится продавать дом за цену даже меньше той, за которую вы его купили. И часто вы зависите от колебаний цен на рынке недвижимости.  
flipping-2

  • Количество необходимых физических усилий также является риском. Хватит ли у вас умений и желания делать своими руками различные ремонтные работы, что неизбежно понадобится при флиппинге? Если вы никогда не делали ремонт самостоятельно, вам придется многому научиться, и чем меньше вы умеете, тем дольше времени вам понадобится, чтобы привести в порядок дом для последующей его перепродажи.

3.  Изучите ситуацию на локальном рынке недвижимости, куда вы собираетесь инвестировать.  Читайте деловые журналы , в них часто публикуются статьи о недвижимости. Начинайте разбираться в том, как работает рынок недвижимости, что представляет собой хорошая и плохая сделка, как предвидеть рост или упадок в будущем.

  • Рынок недвижимости похож на фондовый рынок. На нем случаются периоды быков (означающие оптимизм, рост и высокий спрос) и периоды медведей (означающие пессимизм, спад и низкий спрос). Разница состоит в том, что переход от периода к периоду на рынке недвижимости осуществляется гораздо медленнее, чем на фондовом рынке. 
  • Рекомендуем проконсультироваться хотя бы с тремя риелторами и провести небольшое исследование рынка. Если вы обнаружите, что спрос на рынке низкий и все стремятся избавляться от недвижимости, учитывайте, что в такой ситуации цены на дома падают, соответственно, падает маржа. Такие рыночные условия делают флиппинг более сложным.
  • Постарайтесь дождаться периода быков на рынке, когда рынок недвижимости пойдет на подъем и спрос начнет превышать предложение. Это будет более подходящий момент для флиппинга.

4. Подыскивайте такой дом, переделка которого возможна с минимумом временных и финансовых затрат.  Этот дом нужен вам не для того, чтобы в нем жить. Вам нужно его купить, отремонтировать и продать. Не привязывайтесь к дому, не вкладывайте в него душу. Относитесь к нему только как к средству заработка.
flipping-3

  • В подходящем для переделки доме должен быть неухоженный двор, старое ковровое покрытие, хорошее место для  гаража или еще какие-то моменты, которые можно исправить при помощи небольшой суммы денег и некоторых физических усилий. Именно такие переделки приносят при флиппинге максимальную прибыль на инвестированный капитал. 
  • Некоторые ищут недвижимость, которую ее хозяева срочно продают из-за различных проблем: развода, банкротства, смерти, плохого состояния имущества, просроченных долгов и т.д.  Такие обстоятельства дают покупателю большое преимущество перед продавцом.
  • Ищите недвижимость, которую можно будет продать по средней цене, то есть по той цене, которую сможет позволить себе обычная семья со средним доходом. Этот диапазон может составлять от $200,000 до $500,000, в зависимости от района.  Вам нужны дома именно по такой цене, потому что они продаются быстрее всех – большинство людей ищут именно «средние» дома, в которых 3 или более спальни и как минимум 2 ванные комнаты.
  • Изучите предпочтения жителей того района, где вы намереваетесь покупать дом. Такие простые вещи как удобная доступность, возможность парковки на улице, тупиковая улица, спокойное соседство могут значительно повлиять на привлекательность недвижимости.  

 5. Берите кредит на сумму минимум на несколько тысяч долларов превышающую стоимость недвижимости, которую вы собираетесь купить для флиппинга. Вам понадобятся эти деньги на ремонт и переделку. Обговорите условия покупки и совершите сделку. Обеспечьте себе возможность выхода из контракта. Самый простой способ – включить в контракт пункт «при условии оплаты к такой-то дате». Если вы не можете осуществить оплату к указанному числу, попросите переноса условленной даты. flipping-4

Разработка флиппингового графика

1.     Составьте себе график, вписывающийся в ваш идеальный сценарий продажи. Время – деньги, поэтому ваша цель – переделать и перепродать дом как можно скорее. Поэтому составляя график, включите в него реальные сроки подписания контрактов, показов и продажи. Не обязательно день-в-день достигать всего, что было запланировано, но желательно все же держаться в рамках. А график вам в этом поможет.
flipping-5

  • Определите дату, к которой вы ожидаете окончание работ по переделке дома. Запланируйте также регулярные проверки, чтобы быть готовым к решению проблем по мере их возникновения. 
  • Отметьте периоды времени, когда вы сами сможете делать какую-то работу в доме, например, длинные выходные или отпуск, чтобы ускорить завершение работ.

Ремонтные работы

1.    Сначала выполняйте основные ремонтные работы. Таким образом, если у вас поменяется план (что вполне может произойти), у вас уже будут выполнены основные переделки и останутся только незначительные работы. Кроме того, если у вас закончатся средства, то такие серьезные вещи, как приведение в порядок кухни или основные работы во дворе будут уже завершены, и это не помешает вам быстро продать дом.
flipping-6

  • Под основными ремонтными работами можно понимать замену проводки по всему дому, чтобы исключить возможность замыкания и пожара;  починка кранов, смесителей и раковин; замена коврового покрытия или линолеума на полу; замена стен или дверей; замена расшатанных или сломанных петель/скоб; выравнивание/шпаклевка и покраска стен и потолка; замена сломанных плиток/ступенек; замена всех загрязненных или сломанных деталей, так что распределите, что должно быть выполнено в первую очередь.
  • Менее значительными ремонтными работами можно считать окрашивание уже ровных стен в другой цвет; замена бытовой техники на более современную; установка новых полок внутри шкафов и т.п. то есть, все то, что было бы неплохо выполнить, но не так критично, если вы стеснены в средствах и во времени. 
  • Читайте книги о том, на что больше всего обращают внимание покупатели. Многое зависит от показа, от того, как дом будет представлен. Поэтому если вы будете использовать какие-то приемы для того, чтобы показать дом с наилучшей стороны, вы сэкономите время и деньги. Конечно же, дом также должен пройти техническую инспекцию, поэтому помните об этом, если при переделке происходят какие-то структурные изменения.  
  • Как правило, самым дешевым способом увеличить цену дома является уборка, покраска и высадка растений. Веранда также поможет повысить ценность (на порядок выше, чем стоимость самой веранды). Замена электрических и сантехнических приборов, а также устранение всяческих поломок также простой способ повысить цену. 
  • Перестройка кухни и ванной обычно не повышает ценность дома, так как слишком дорого обходится владельцам.   

  2.  Решите, будете ли вы делать ремонт самостоятельно или обратитесь к подрядчику. Если требуется незначительный ремонт, возможно, быстрее и дешевле будет справиться самому. Для более масштабной переделки, которая может потребовать получения различных разрешений, лучше нанять подрядчика. Как уже было сказано, главный секрет в том, чтобы привести в порядок дом (часто просто при помощи косметического ремонта) таким образом, чтобы он выглядел привлекательно, и чтобы ремонт не обходился слишком дорого.   
flipping-7

  • То, что вы можете сделать сами: перекрасить стены и потолки. Заменить ковровое покрытие, или просто снять его, если пол в хорошем состоянии.  Заменить старые бытовые приборы. Поменять лампочки. Поменять покрытие внутреннего дворика и крыльца. Перекрасить входную дверь. Поменять дверные и оконные ручки.
  • Найдите самую дешевую рабочую силу для проведения генеральной уборки и мелкого ремонта. Если после этого останутся деньги, не спешите частично погашать кредит, лучше положите их под большие проценты на сберегательный счет.

Продажа недвижимости

1.    Организуйте рекламную кампанию по продаже дома и показы. Дома с рекламной кампанией продаются гораздо быстрее, чем без. Конечно же, дом должен быть вычищен и прибран. Попробуйте сделать так, чтобы первое впечатление было благоприятным и осталось неизгладимым.
flipping-8

  • Рекламируемые дома, как правило, отличаются нейтральными цветами и характеристиками – характеристики, которые обращаются к широкому кругу людей, никого при этом не обижая. Нейтральные характеристики – это нейтральные цвета (коричневой, пастельной гаммы) и неброская мебель. Вы можете взять мебель напрокат у компании, организующей показы, или заниматься рекламой самостоятельно.
  • Уберите из дома все личные вещи. Помните, что люди, которые придут на показ, должны поверить, что этот дом может стать их собственным. Такие личные вещи, как призы, детские рисунки, сувениры и семейные фотографии должны быть убраны.
  •  Пусть дом затрагивает чувства:
  • •    Зрение: все вымойте и вычистите, наведите порядок, откройте двери, раздвиньте шторы.
    •    Обоняние: побрызгайте освежителем воздуха в ванных комнатах, поставьте свежие цветы в холле, заварите свежий кофе на кухне и т. д.
    •    Осязание: предложите вашим гостям сесть на самую мягкую кушетку, проследите, чтобы нигде не было пыльных поверхностей.
  • •   Слух: выключите все шумные приборы, телевизоры, компьютеры, вместо этого включите спокойную негромкую музыку.

2.   Показывайте дом другим людям – своим знакомым, потенциальным покупателям. Обсуждайте его с ними. Если все замечают какой-то недостаток, рассмотрите возможность его устранения, используя для этого сэкономленные деньги. Если нет денег, постарайтесь изменить свою стратегию продажи таким образом, чтобы отвлечь внимание от этого недостатка.
flipping-9

  • Если вы испытываете трудности с продажей дома, используйте интернет и ваших знакомых. Не полагайтесь только на брокера. Разместите объявления на специализированных веб-сайтах ( можно начать с Craigslist, Zillow, или Trulia), а также в соцсетях, возможно, кто-то заинтересуется вашей недвижимостью

3.   Цена, по которой вы продаете дом, должна быть значительно выше той, по которой вы его первоначально купили. Теперь пусть покупатель беспокоится обо всем в доме, это уже не ваша проблема. Выплатите кредит, положите свою прибыль на счет в банке и расслабьтесь.
flipping-10

  • Если никто не интересуется вашим предложением, будьте готовы снизить цену. Вы обязательно должны провести небольшое маркетинговое исследование цен на дома в вашем районе, особенно, если ваша цена завышена, а вы даже об этом не знаете. Возможно, снижение цены приведет к немедленной продаже. Платить проценты по кредиту и налоги за переоцененную недвижимость только потому, что вы не хотите снижать цену – это не очень хороший способ зарабатывать  деньги.

 4.  Не забудьте указать свою прибыль в налоговой декларации. Незадекларированная прибыль может привести к неприятным последствиям. Это неприятная, но необходимая формальность.

 

Советы

  • Раз в неделю проезжайте по району и сравнивайте заборы, цвет фасадов, пешеходные дорожки и высаженные растения, чтобы выбрать самый привлекательный дом в квартале. Замечайте, что делает дом более очаровательным на фоне остальных, а от чего – наоборот, дом выглядит менее презентабельным. Это настроит ваши чувства, когда будете искать дом для покупки, на нужную волну, и вы всегда будете в курсе, что следует установить, что починить, что покрасить и что посадить, чтобы дом смотрелся лучше. 
  • Регулярно по выходным посещайте выставленные на продажу дома, чтобы посмотреть, как профессионалы проводят показы. Особое внимание обращайте на растения, цвета, удобства, на то, как им удается увеличить пространство комнат путем снесения стен, при помощи зеркал и ограниченного количества мебели.
  • Посещайте общество риэлторов в вашем районе. Обычно такие общества широко рекламируются или Google вам может помочь в поисках. Прислушивайтесь к идеям касательно покупки и флиппинга. Не тратьте деньги на дорогие курсы, если действительно не можете их себе позволить, а изыскания вы можете провести самостоятельно. 
  • Вы можете получить прибыль, подвергая переделке и флиппингу новый дом, а не ветхое жилье.
  • Попробуйте выполнить что-то вроде «пробного прогона»: учитывая цены на недвижимость в вашем районе, просчитайте, сколько бы вы заработали, если бы вложили реальные деньги. И только после того, как вы разовьете у себя хорошие инстинкты и навыки и приобретете уверенность в своих действиях, следует приступать к авантюрам с реальными деньгами.

Предупреждение
Переделка и перепродажа дома (флиппинг) – дело весьма рискованное, и вы можете остаться с непогашенным кредитом в несколько тысяч долларов, по которому должны будете платить банку проценты. Советуем браться за это лишь в том случае, если вы точно знаете, что вы делаете.

Я в социальных сетях.

Открытость - путь к успеху. С удовольствием приму вас в круги своих друзей на любой из платформ, если ваш интерес к тому, что я делаю, искренний и взаимный.

Стучитесь в Facebook, ВКонтакте, Linkedin, Instagram,Twitter, Google+.

И не забудьте "лайкнуть" страничку блога "О Загороде" в Facebook.

Читайте также официальные блоги компаний холдинга Vesco Group: vesco-consulting.ru/blog, vesco-realty.ru/blog, podryady.ru/blog

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *