Схема реализации девелоперского проекта в сфере малоэтажного строительства

Девелоперская схема _ SMM

Проведя сотни и сотни переговоров с потенциальными заказчиками, состоявшимися клиентами и партнерами нашей компании Vesco Consulting, мы осознали, что на рынке малоэтажного девелопмента нет единой, общепринятой системы координат. И поэтому, чтобы своему визави в диалоге объяснить, что «А» есть «А», приходится сначала утвердиться в системе координат. До недавней поры мы это делали устно, каждый раз сопровождая свои мысли кучей разрисованных листов А4.

В какой-то момент это надоело и под одного из заказчиков мы накидали примерную альфа-версию девелоперской схемы — настоящего путеводителя по большинству девелоперских процессов. После этого было еще много редакций и явно, что презентуемая сегодня схема претерпит еще не одно изменение. В том числе и благодаря вашей критике, которая приветствуется на все 100%. 

Конечно же, у каждого проекта есть свои особенности — не всегда они идут в той же последовательности, не все проекты проходят через каждый из этапов и любой из проектов может похвастать своей «экзотикой». Но мы попытались уместить логику большинства девелоперских процессов.

И как оказалось, эта логика очень помогла и нам самим! В рамках деятельности компании Vesco Consulting нам удалось составить наиболее полное и структурированное древо услуг для девелоперов, застройщиков и землевладельцев. И теперь гораздо проще стало объяснить потенциальному заказчику, почему комплексный подход гораздо эффективнее, и какие риски его ждут на каждом из этапов.

В отличие от разработанной нами «Игры в девелопера коттеджных поселков», эта девелоперская схема — полноценный инструмент принятия самых разных решений, начиная от понимания целей девелопмента и заканчивая осознанием ролей участников проекта. То есть, получив примерные ответы на вопросы ЧТО? и КТО? приходите к нам за ответом на вопрос КАК?

Скачать PDF-версию девелоперской схемы можно по ссылке. При распространении не забывайте указывать источник.

P.S. В процессе создания и публикации девелоперской схемы пришлось освоить очень полезный сервис Thinglink, который и вам советую. Представленная выше картинка — не что иное, как картинка, добавленная кодом с этого сервиса. Принцип действия простой — заливаете на сервис свою картинку и расставляете на ней маркеры в виде текста, ссылок, видео или социальных действий. Получаете код и вставляете себе на сайт. При редактировании меток код перезаливать не нужно.

Поскольку девелоперская схема предоставляет собой наиболее полный набор этапов, в отличие от описания соответствующих этим этапам услуг, этот сервис решает проблему оперативного добавления новых услуг сразу на всех картинках, опубликованных на различных сайтах.

Я в социальных сетях.

Открытость - путь к успеху. С удовольствием приму вас в круги своих друзей на любой из платформ, если ваш интерес к тому, что я делаю, искренний и взаимный.

Стучитесь в Facebook, ВКонтакте, Linkedin, Instagram,Twitter, Google+.

И не забудьте "лайкнуть" страничку блога "О Загороде" в Facebook.

Читайте также официальные блоги компаний холдинга Vesco Group: vesco-consulting.ru/blog, vesco-realty.ru/blog, podryady.ru/blog

21 thoughts on “Схема реализации девелоперского проекта в сфере малоэтажного строительства

    • Олег, вы безусловно правы! НО, если речь идет об инвесторах, у которых нет еще земли. Таких на моей памяти по пальцам можно пересчитать. Чаще к нам приходят уже с землей и со своей историей. Давайте будем считать, что первый пункт уже произошел, при чем много лет назад. Часто даже бывает, что приносят концепции 6-летней давности, которые тогда и делались перед покупкой земли. А сейчас их можно только в утиль!

    • Вартан, вы возможно, удивитесь, но это самый популярный вопрос по результатам размещения информации по схеме в сети! Мы исходили из нашего опыта взаимодействия с заказчиками. Большинство заказчиков уже приходили со своей землей. Поэтому мы это воспринимаем как данность! Если речь идет об инвесторах, у которых нет еще земли. Таких на моей памяти по пальцам можно пересчитать. Но я согласен с вами и с другими комментаторами, что с первого взгляда на схеме это выглядит нелепо — будем оптимизировать в рамках версии 2.0.

  1. Все очень подробно и правильно расписано. Если делать правильно, то так как у Вас по схеме. По жизни многие посёлки схему сокращают в 3 раза.

    • Павел, многие сокращают, а многие из-за неграмотного планирования одни и те же этапы проходят по несколько раз. Последнее может быть иногда и следствием первого!

  2. В схеме напрочь отсутствуют важные юридические моменты — как-то: правовой анализ перед покупкой, составление договора покупки ЗУ (либо проверка документов на ЗУ). Т.н. «нулевой этап». Если не просчитать все риски изначально, можно потом получить проблемы. Предлагаю схему увеличить на один пункт, сверху.

    • По идее, предварительная подготовка, перед покупкой земельного участка (проверка, договор и т.д.) это обязательный пункт, про который все крупные девелоперы и инвесторы знают. За последние несколько лет не встречал тех кто покупал «кота в мешке», наоборот, по несколько раз все перепроверялось, задерживались сделки, что бы избежать даже гипотетических будущих проблем.
      На практике, дополнительно, лучше перед приобретением использовать предварительный анализ использования ЗУ + анализ наличия коммуникаций. А то некоторые девелоперы покупают участки по дешевке, а потом голову ломают, что с ними делать или выясняется, что электричество и газ есть, но мощностей не хватает и т.п.

      • Павел, энергетика входит в то, о чем я написала. Это риск отсутствия/недостаточности коммуникаций. Это анализ заключенных договоров. Либо — сложившейся ситуации.

        • Этот риск понятен, но его часто трудно проверить по договорам. Надо выяснять на месте, смотреть физическое наличие столбов, ездить к поставщикам услуг и т.д.
          Многие продают ЗУ с формулировкой, «коммуникации по границе» и покупатель (как девелопер, так и частник) ведется на это. Даже при наличии всех коммуникаций, нормальной цены и чистых документов, ЗУ может быть не интересен для работы, в силу ряда факторов, поэтому необходимо все предварительно анализировать и проверять.

          • Павел, мы говорим об одном и том же. Вы — развернуто, а я — кратко. Я — как юрист — до приобретения участка стараюсь выявить такого рода риски. Конечно, в команде — к примеру, с энергетиком организации.

    • Согласен с вами Марина, также добавил бы пункт выбор участка. Т.К. есть участки изначально не подходящие под строительство.

      • Коллеги, по-хорошему это все тянет на отдельную страницу. Резюмирую: общее исследование рынка, ТЗ на подбор участка, поиск участка, анализ локального рынка и Best Use выбранного участка с финансовой моделью, оценка рисков, проверка участка (история участка, обременения, коммуникации), разработка и согласование схемы сделки (прямой выкуп, рассрочка, финансирование, партнерство с собственником), переговоры по финальной цене, бухгалтерский аудит при покупке юрлица, проведение сделки (ячейки, аккредитив, покупка акций/долей и т.д.). Что-то еще упустил?

  3. Вероятно, подобная инфографика — лучший способ доказать будущему клиенту, что консалтинговая компания владеет ситуацией. По крайней мере на старте. Все верно.

    • Честно скажу, Александр, после ее появления многие переговоры пошли как по маслу.

      • Так и должно быть, когда клиент видит желание делать прозрачный бизнес, а не серые индивидуальные схемы.

  4. А почему блок «концепция продукта» подчинен блоку «продвижение проекта»?

    • Игорь, нарисовано-то как раз наоборот, что продвижение проекта подчинено маркетинговой концепции, то есть является ее составной частью.

  5. Алексей, вы обозначили идеальную ситуацию! Т.е. если приобретение участка является таким осознанным шагом, часть дальнейших этапов (исследование, бест юз, зачастую — понимание по сетям) отпадает.
    На практике же эта схема действительно является картой общения с землевладельцем, который пришел с землей, но не позаботился (или прошел срок давности) вопросами эффективности до покупки. Может имеет смысл дать 2 пути: для инвестора и для землевладельца. Действительно, логика движения к цели кардинально отличается.

    • Татьяна, я согласен с вами. эти 2 пути действительно разные. И мы давали наше видение больше для тех девелоперов, кто уже со своей землей к нам обратился, а таких абсолютное большинство. Именно поэтому то мы и не стали в подробностях расписывать этот предварительный этап. Но я согласен с коллегами, что предварительный этап важен для того, чтобы схема стала универсальной на все 100%.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *